地方土地招拍挂实践分析　

摘要：我国土地招拍挂制度实施以来，取得了很大成就，但也存在着问题。本文从石狮市土地招拍挂出让实践中，分析土地招拍挂制度优点及问题，并提出了建议和意见。

关键词：土地招拍挂；石狮市；反思

1引言

石狮市为福建省下辖县级市，由泉州地级市代管，于1987年12月自晋江市析置，1988年10月正式挂牌成立。石狮是全国百强县，是福建综合改革试验区、著名侨乡。位于环泉州湾核心区南端，市域三面环海，北临泉州湾，是一座美丽富饶的城市。石狮海岸线长67.7km，岛礁54个，全市陆域面积160km2，总面积189.2km2，常住人口约55万人。这些年，石狮市的土地招拍挂工作取得了不少成绩，一定程度优化了当地土地资源配置，为促进石狮经济与社会发展发挥了重大作用。

2石狮土地招拍挂制度形成及主要做法

2.1石狮土地招拍挂制度形成

石狮建市初期，其土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地划拨使用制度主要问题是土地资源配置不合理、土地利用效益低、土地产权关系混乱等。到90年代初，随着我国对城镇土地使用制度进行改革，随着《土地管理法》等法律法规的相继出台，土地有偿、有限期、可依法进行土地交易的有偿使用制度开始逐步建立起来。在这阶段，石狮作为改革开放的前沿阵地，迎来了城市快速发展与外商投资热潮，开始对商住办用途等房地产用地采取有偿的协议出让方式，但工业用地仍主要采用划拨方式供应（有偿划拨，划拨地价不低于土地取得成本）。进入新世纪，石狮市开始尝试进行土地公开招拍挂出让。2001年7月，石狮举行第一次经营性商住用地公开拍卖，拍卖地块位于湖滨街道办九二路东段，由自然人竞得；2005年8月，举行第一次经营性用地公开挂牌出让活动，地块位于灵秀镇九二路塔前段，由深国投公司竞得并建成沃尔玛商场；2008年4月，在市行政服务中心举行第一次工业用地公开挂牌出让活动。从此，石狮土地公开招拍挂出让制度初步形成并不断发展。

2.2土地招拍挂的主要做法

（1）建立机制：市政府成立由市长任组长的用地联席会及地价委员会领导小组，作为决策机构，统一研究决定本市国土资源土地出让相关事项，市国土资源主管部门作为土地招拍挂出让实施主体，负责拟定年度供地计划及具体用地项目招拍挂出让方案，由市土地储备中心具体承办实施土地招拍挂出让活动。（2）严把“三关”：在土地招拍挂出让工作中，严把“三关”：一是严把源头关，政府垄断土地一级市场，统一规划、开发、管理。二是严把储备关，即实行“一个池子蓄水”。根据城市发展需求，制定年度土地储备计划，综合考虑土地地理位置、环境条件、资产效益、市场风险等，采取征收、收购、收回、置换等多种形式储备各类用地。三是严把出让关，即坚持“一个龙头放水”，杜绝多头供地。（3）历年来招拍挂成交情况：本人自2002年底调入市土地储备中心以来，一项主要工作是负责组织实施全市土地招拍挂出让具体活动。自2008年起，累计通过公开挂牌方式组织主持举行92场次挂牌会，出让各类建设用地331宗，成交面积1002.08公顷，成交总价款171.4亿元；自2014年起（2014年之前委托拍卖机构），累计通过公开拍卖方式组织主持举行26场次拍卖会，出让各类经营性用地35宗，成交面积89.53公顷，成交总价款77.2亿元。如表1、表2所示。表1、表2中数据，反映了我市土地市场招拍挂制度建设的成果，充分体现出土地招拍挂制度在土地资源配置方式中的重要作用。

3取得的成效

土地招拍挂在促进社会经济发展等方面发挥了重大的作用。主要表现在：首先，规范土地市场，形成公平竞争机制。通过招拍挂方式推出地块，通过网络、报纸等方式进行出让公告，保证了信息的公开性。其次，防治腐败滋生，实现土地资产价值，使土地资源配置过程处于社会监督之下，克服了行政审批暗箱操作带来的弊端。再次，转变政府职能，适应社会发展需要。最后，通过优化土地资源配置，带动相关产业发展，特别是房地产市场，通过市场公平竞争，使竞买人更有充足时间踏勘现场及测算成本，为房地产企业提供平等机会，有利于打破地域限制，让更具专业化、规模化、社会责任感的企业成为市场的主流。自2012年起，不断有全国性房地产企业陆续关注石狮土地市场，相继引来了万科、恒大、碧桂园、世茂、奥园、龙湖、旭辉、中梁等，还有本省正荣、阳光城、金辉等以及本土建德、百宏、鼎盛等优质房地产企业参与，提升了城市建设水平及住房品质，促进了石狮房地产市场的健康发展。

4存在的问题

在土地招拍挂实践中，仍存在着一些不可忽视的问题。

4.1操作不规范、违背公开公平公正原则

全国范围内，特别是经营性土地出让中，少数市县仍以“招商引资”为名，先行立项、先行选址、为特定竞买人设定竞买条件，预先确定用地者和地价；不按规定公开出让信息或信息公开不及时、不充分；存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标；极少数领导干部仍通过打招呼、批条子等形式违规干预和插手经营性土地出让等违规行为。在2014年福建省经营性土地出让专项巡察反馈中，也反映出当时一些县市土地招拍挂出让工作的不规范做法。比如，在土地出让公告中明确项目需达到一定数量的营业额、纳税额、产值等；或建设方面需达到特定配套建筑、建筑规模、建筑高度等。

4.2过分强调市场化配置，却弱化土地“资源禀赋”属性

按照市场经济“价高者得”原则确定土地竞得人，过分强调土地资源的经济属性，而忽视土地资源的“社会公共”属性。在政府、企业、公众三大主体中，只有政府、房地产企业的利益得到满足，公众利益被忽视或不能被充分满足，这种资源分配不均最终导致社会贫富分化加剧，导致社会不稳定因素增加。

4.3地价调控机制不完善，警惕地价被哄抬

土地价格是国民经济的重要价格之一，也是衡量经济是否健康发展的重要指标。土地出让是政府管理经济，进行宏观调控的重要手段。土地价格的不断上涨会造成社会整体成本的上升，加重企业负担，并最终影响到各产业的良性发展。土地价格的飞涨，在一定程度上说明政府对基础资源控制力的减弱。

5建议和意见

5.1转变政府职能，加强监督保证机制

完善土地资源调配制度，一方面，要发挥市场经济对土地资源调配的基础性作用；另一方面，少数官员和不法房地产商勾结，导致假招标、假挂牌、假拍卖时有发生。作为规则的制定者和组织者的政府必须加强自身的监管，在招拍挂出让流程中加强透明与监督的机制尤为重要。

5.2完善地价管理机制，防止地价上涨过快

土地招拍挂出让，是否会引发土地价格的上涨，从而导致房地产价格快速上涨，一直是社会各方争论的焦点。短期内土地拍卖的高价成交会增加政府财政收入，但长期来看，其实是饮鸩止渴，放眼大时间周期，土地价格过高是不利于地产企业的良性发展的，也不利于购房者利益的保护。近期，一些地方采取“限房价竞配建”、“限房价竞地价”等新招拍挂出让方式，当拍卖竞价达到竞价上限，采用“摇号方式”确定竞得人，以防止土地价格的非理性上涨。我市于2017年6月，首次对拍卖出让两宗土地采取“限房价竞地价”及达到竞价上限采用“摇号方式”确定竞得人的调控做法，有效防止了土地价格的非理性上涨，稳定了房价，取得了较好地成效 。

5.3完善土地交易平台，建立批后监管机制

完善土地交易平台，创新推行土地网上挂牌拍卖出让方式。一方面要充分发挥信息化的优势，不断完善土地交易平台及交易方式。另一方面，要完善土地出让监管，在规划验收、土地核验等方面不断完善对土地出让合同条款细则的落实，对项目开发建设情况等进行及时跟踪管理，同时加大对违法行为的处罚力度。

6结束语

土地招拍挂出让制度的建立，对于规范土地市场、提高政府对土地资源的管理水平、促进房地产市场的健康有序发展等方面具有重要意义，但是土地招拍挂制度自身也存在着种种问题。本文通过回顾我国土地招拍挂制度的发展历程，结合石狮市具体情况，分析作者在组织实施招拍挂出让实际工作中碰到的问题及思考，并对完善招拍挂出让制度提出了观点与看法。

参考文献：

[1]杨学亮.土地招拍挂出让制度的发展与创新[J].产业与科技论坛,2012(11):22.

作者：蔡子猛 单位：石狮市土地收购储备发展中心

 养殖技术论文   生态学论文   环境治理论文   农业推广论文   农业科技论文 农业技术论文   农业经济论文   农业机械论文   农业产业论文   设施农业论文 生态农业论文   有机农业论文   休闲农业论文   农业毕业论文   农业旅游论文 农业物流论文   水产发展论文   农业生态论文   农业建设论文   农业保护论文 农业水保论文   农机具应用论文   病害防治论文   循环农业论文   林业科技论文 农业机械化论文   畜牧机械论文   农业发展论文   栽培技术论文   水资源论文