房地产上市公司信用风险评价　

［摘要］通过构建房地产上市公司信用风险评价指标体系，探索影响房地产上市公司信用风险的主要因素，选取房地产行业35家上市公司2016年财务指标，利用主成分分析法对我国房地产上市公司进行信用风险进行评价。结果表明：（1）主成分分析法可通过比较主成分综合得分有效地评价企业信用风险，对比不同企业财务指标探究影响信用风险因素；（2）房地产上市公司信用风险仍处于较高水平，并有针对性地提出相关建议。

［关键词］主成分分析；房地产；信用风险

近年来，房价一直是热门话题，报告也提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。经济新常态下住房价格的一路飙升，使房产泡沫和金融风险越发被人们关注。房地产金融风险主要包括信用风险和操作风险，其分布在土地储备贷款、个人住房抵押贷款以及开发贷款等方面，而全面度量开发贷款风险缺乏商业银行数据，因此通过对企业财务状况评价，构建评价指标体系，采用相关模型对风险进行度量。现有的对信用风险评价方法有评价法、单变量判别法、多变量判别法、因子分析法主成分分析法等，使用的模型主要有KMV模型、Logistic模型、CPV模型、CreditMetrics模型、灰色关联模型等。本研究主要借助主成分分析法（PCA）对房地产上司公司信用风险进行评价，通过构建评价指标体系，综合全面地判断影响房地产上市公司信用风险的因素，并提出相关针对性建议。

1房地产上市公司信用风险评价指标体系

目前，对上市公司信用风险评价指标构建尚无统一标准，本研究综合已有研究成果和房地产行业发展现状，构建了符合房地产上市公司信用风险评价的指标体系。指标体系共涉及四项评价指标：偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力，其中偿债能力指标包括：流动比率（流动资产/流动负债）X1、速动比率（速冻资产/流动负债）X2、现金比率（货币资金/流动负债）X3、资产负债率（负债总额/资产总额）X4、长期负债比率（长期负债/资产总额）X5、产权比率（负债总额/所有者权益总额）X6、利息保障倍数（息税前利润/利息费用）X7和固定资产比率（固定资产/资产总额）X8；营运能力指标包括：应收账款周转率（销售收入/应收账款平均余额）X9、存货周转率（销售成本/存货平均余额）X10、固定资产周转率（销售收入/平均固定资产净值）X11、流动资产周转率（主营业务收入/平均流动资产总额）X12、总资产周转率（销售收入/平均资产总额）X13和营业利润率（净利润/销售收入）X14；盈利能力指标包括总资产净利率（净利润/平均资产总额）X15、净资产收益率（净利润/平均净资产）X16、每股收益（净利润/普通股平均股数）X17、资产报酬率（息税前利润/平均资产总额）X18、销售毛利率（（销售收入-销售成本）/销售收入）X19和成本费用利润率（利润总额/成本费用总额）X20；成长能力指标包括主营业务收入增长率（年主营业务收入增长额/上期主营业务收入）X21、净利润增长率（年净利润增长额/上期净利润）X22、净资产增长率（年净资产增长额/期初净资产）X23、总资产增长率（年总资产增长额/年初资产总额）X24和利润总额增长率（年利润增长额/上年利润总额）X25。

2基于主成分分析法的房地产上市公司实证研究

2.1数据来源

对于上市公司的选择，主要采用A股上市的房地产公司，由于对信用风险的评价目的为规避风险，所以并未考虑ST公司，旨在通过比较经营状况良好的上市公司探究信用风险的成因，并为相关公司的信用风险防范做出指导。本研究数据主要使用2016年35家房地产行业上市公司的财务指标，通过锐思（RESSET）金融研究数据库导出所需财务指标，并以各上市公司2016年财务报表为补充。

2.2实证分析

主成分概念首先由KarlParson在1901年提出，主要思想是设法将原来指标重新组合成一组新的互相无关的几个综合指标来代替原来指标，同时根据实际需要从中可取几个较少的综合指标尽可能地多反映原来指标的信息。主成分分析法对于指标评价具有以下优点：第一，可消除评价指标之间的相互关系；第二，可减少指标选择的工作量。对于其他评价方法，由于难以消除评价指标间的相互影响，所以选择指标时要花费不少精力，而主成分分析由于可以消除这种相关影响，所以在指标选择上相对容易一些。根据房地产行业上市公司信用风险评价指标体系，借助SPSS22.0软件对2016年35家房地产行业上市公司财务数据进行分析。首先，对数据进行Z标准化处理，在主成分分析前进行KMO检验和Bartlett球形检验，得出KMO统计量为0.530，表明结构还算可以；但Bartlett检验得出的相伴概率为0.000，小于显著性水平0.005，表明变量间具有相关性，综合看来可进行主成分分析。由碎石图可知，前7个成分的特征值均大于1，位于较陡峭的图线部分，方差贡献率达到86.413%。因此，提取七个主成分代表全部25个指标描述35家上市公司信用风险。为使因子载荷矩阵中系数中系数更加显著，对初始因子载荷矩阵进行转换，通过载荷图发现，利息保障倍数、应收账款周转率、营业利润率、总资产净利率、净资产收益率、资产报酬率、成本费用利润率、主营业务增长率、净利润增长率和利润总额增长率在第一主成分有较高载荷，说明第一主成分基本反映了这些指标信息；存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率在第二主成分中具有较大载荷；流动比率、现金比率和总资产周转率在第三主成分具有较大载荷；资产负债率、长期负债比率和产权比率在第四主成分具有较大载荷；速动比率和销售毛利率在第五主成分具有较大载荷；固定资产比重和固定资产周转率在第六主成分具有较大载荷；每股收益和净资产周转率在第七主成分具有较大载荷。根据因子得分系数矩阵，得出各主成分表达式为F1、F2、F3、F4、F5、F6、F7，以各因子方差贡献率为权重，得出综合得分函数为：F=0.03534*F1+0.1450*F2+0.1078*F3+0.0907*F4+0.0668*F5+0.0572*F6+0.0434*F7通过上式可计算各上市公司信用风险评价综合得分，得分越高说明公司经营越好，信用风险越低，可从企业偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力体现。

3结论与建议

3.1结论

借助SPSS22.0软件对2016年35家房地产上市公司财务指标进行分析，结果表明：（1）信用风险综合得分前五名的是金地集团、万科、新湖中宝、华联控股和保利集团，说明这几家企业整体营运情况较好，信用风险较低；排名后五位的是中房地产、高新发展、万通房产、顺发恒业和荣安地产，说明企业经营情况相对较差，面临较大的信用风险，但其财务状况总体依旧处于安全范围。（2）在35家上市公司中，综合得分小于0的企业有19家，表明整体上行业信用风险仍然很高，基于房地产行业的独特性，其较高的风险主要来自银行信贷风险，即企业偿债能力的大小。综合得分较低的企业，主要由于资产负债率较高，固定资产周转率、流动比率和速动比率等较低，使企业面临较高的信用风险。主成分分析法能够科学合理地评价上市公司的信用风险，首先通过对财务指标的标准化处理，使之可以进行可比性分析；另外，通过SPSS软件科学计算主成分及其贡献率、因子旋转和载荷矩阵能够准确把握各主成分得分，进而实现对信用风险的测算。然而，本研究数据来源于2016年房地产上市公司财务数据且选择35家代表性企业，对房地产行业进行信用风险评价可能存在不足。基于财务指标获取难度，评价指标体系的构建主要借助企业财务报表，指标体系构建还存在局限性。

3.2建议

一方面，改善公司财务状况，降低偿债风险。可降低资产负债率，控制流动比率和速动比率，提高企业偿债能力；此外，控制企业现金流规模，保障具备可靠的还款来源，资本金充裕，方能降低偿债风险；存货周转次数是增强企业营运能力的基本保证，合理调节存货周转天数可有效降低企业信用风险；另外，公司的盈利能力是偿还债务和利息分红的保证，故应通过经营手段提高净资产收益率，增加企业收入。另一方面，健全上市公司内部控制，降低信用风险。信用风险存在于生产经营各个环节，企业应加强内部监督，建设信用管理体系，从各环节控制信用风险，就从业人员而言，应加强从业人员诚信自律培训，提高企业员工自主降低风险意识。

[参考文献]

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[2]高雅琦.我国房地产企业信用风险评价方法的适用性研究[D].华东师范大学,2016.

[3]赵文睿.基于聚类分析的中国房地产企业信用评级实证研究[D].吉林大学,2016.

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[5]高文红.论主成分分析法在上市公司信用风险分析中的应用[J].中国证券期货,2013(07).

何嘉亮 安徽农业大学经济管理学院

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