地产公司项目投资风险管理问题
摘要:随着社会的发展和进步，我国地产业得到了飞速发展。地产行业是国民经济的重要组成部分，在我国国民经济发展中发挥着重要作用。但是地产公司投资风险较高，只有对整个地产投资项目过程的风险进行充分分析和管控，才能保证地产项目的投资利益，进而保证地产行业经济的稳定性。本文首先对地产项目投资中的风险进行分析，然后针对这些风险提出相应的风险管理建议，以期为地产企业做好投资风险管理提供一定帮助。
关键词:地产公司项目;投资风险管理;问题;建议
一、地产公司项目投资风险分析
(一)投资开发时期的风险
首先，在投资开发决策时期投资项目区域、投资实际和物业的选择均存在风险。其中开发区域风险主要与区域的地理位置、区域经济水平发展情况及区域政策、政治环境等有关，尤其是政策的变化会对地产项目的价值产生深远影响。因此必须充分考虑投资开发区域的经济、政治、人口、收入水平、消费者消费需求和消费心理等情况，把握最佳开发时机。同时投资开发时期要重视物业类型的选择，因为物业公司的选择关系到今后业主享受的服务质量高低。现代社会人们非常关注生活品质，所以物业公司的选择会影响后期项目的销售，因此需要慎重选择，规避风险。其次，土地获取风险是投资开发期的另一个重要风险。开发土地的过程中涉及土地开发使用权限和土地性质风险，一旦土地性质不适合开发或者土地规划与国家规划不相符就会造成土地开发使用的延期，增加土地开发成本。同时，土地开发可能涉及土地征收问题，很容易遭遇搬迁“钉子户”提高征地价格，也有可能引发其他法律问题，影响征地工作进行，甚至影响后期项目售卖。再次，地产开发需要的资金量较大，一般企业都需要进行前期资金筹集。但是不合理的筹资方式容易引发法律、投资纠纷，增加项目投资风险。最后，投资项目的选择风险。这一风险与投资时机风险类似，因为地产公司项目投资建设时间较长，建设完以后可能面临市场供求风险，因此必须根据市场情况做好研究，合理规避这一风险。(二)建设时期的风险首先，要有合理的建设规划。若项目规划设计不合理，存在总体规划欠佳、缺乏安全性能等问题，不能满足投资商的要求，轻则需要重新设计，耽误施工工期。而如果设计建筑房屋户型、环境设置不符合客户需求，则有可能提升房屋建造的风险，降低客户对项目的购买意愿，造成投资风险。其次，建设过程涉及人、设备、物料等众多因素，且施工过程也会受到天气等环境因素影响，在施工过程中很有可能因为这些因素造成停工，进而延误施工工期，不仅造成施工过程投资的增大，而且可能因为竣工延期错过最佳销售时机，增加投资风险。最后，项目质量是房屋建设的第一要务。一旦监管不到位，造成地产项目质量不合格，就会造成投资失败。(三)销售时期的风险首先，销售时机带来的风险。房屋预售可以帮助开放商筹资，尽早回笼资金，但是却可能失去建设过程中市场价格上升引发的价格利益;即时销售则也容易受到市场价格的波动影响，所以必须选择合适的销售时机;滞后销售则是人们常说的“捂盘”，这个过程是等待时机的过程，因为市场价格上升极点值和达到时间是不确定的，等待的过程可能导致企业出现资金周转问题，也很容易在等待过程中错失时机，因此这种销售方式承担的风险很大。其次，销售合同风险。地产项目的销售额度较大，一旦遭遇不正当行为，会给售买双方造成极大影响，所以地产项目投资要承担很大的销售合同风险。
二、地产公司项目投资风险管理建议
首先，要成立专门的小组，通过小组研讨辨识、调查问卷及借鉴经验等形式，对项目投资过程中所有可能涉及的风险进行全面、正确的辨识，辨识完以后对所有风险进行公布和二次审核，保证风险辨识的全面性。其次，提前采取有效的措施来避免风险的发生，例如可以提前做问卷调查，调查潜在顾客对项目建设户型的需求，根据需求设计户型，降低设计风险;储存物料避免运输不及时造成断料，影响施工进度，降低建设风险;根据市场形势和周边城市房价趋势等对房产价格走势进行分析，充分把握了解市场供求关系，同时可以对三种销售方式进行评估，得出相应的风险值，设计合适的比例将三种销售方式相结合，降低总体销售风险。最后，加强对投资项目整个过程的监督管理，便于及时发现问题和解决问题，及时消除可能的风险。如对所有的材料、设备供应商资格进行检验，并对到货产品质量进行检验，保证质量合格。对参与建设人员进行安全、专业技能考试，保证人员素质，避免施工安全问题发生。
三、结语
地产公司项目投资风险是指地产公司投资项目过程中可能导致投资方利润损失的所有因素。投资过程中涉及的影响因素包括环境、人、设备、物、时间、资金等众多方面，为了获得投资利益，实现利润最大化，投资方必须提前对地产项目建设过程中的每一步进行研究分析，采取合适的方法和措施对投资风险进行管控，最大程度降低投资风险。
参考文献:
［1］王艳华．地产公司项目投资风险管理问题分析［J］．科技经济导刊，2018，26(21):192+194．
［2］黄剑．济宁市CXHY地产项目风险管理研究［D］．青岛:青岛大学，2018．
范红星 单位：山西荣坤投资有限公司
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