房地产企业财务风险与风险防范探析　

［摘要］目前，房地产公司面临着严峻形势，如限购、物业税、商业改革和租赁购买等，从一层到另一层的压力可能带来金融风险。提高房地产企业财务管理水平在新形势下必须作为重点。文章在分析房地产业现状的基础上，分析了财务风险管理存在的问题和现状，并根据实际情况提出了合理的方法和建议。

［关键词］房地产企业;财务风险;内控体制

1房地产企业财务风险的特点

金融风险的特征在房地产机构的发展中尤为明显，尤其是在以下几点:第一，不确定性。房地产公司有广泛的金融活动，在此期间它们在不断变化，影响因素多种多样，包括自然风险或国家政策的调整。即使知道财务风险会发生并提前也做了预防，它们也不可避免地会偏离预期目标，因此财产的财务风险是不确定的;第二，客观性。财务风险在房地产项目是存在的，并没有完全消失，客观性也大并存在于所有环节;第三，很难避免出现财务风险。可以使用适当的手段和方法预测和评估房地产中介的金融风险。然而，由于房地产研究与开发涉及与外部环境的许多联系和变化，因此金融风险被量化，使得识别金融风险变得更加困难。

2导致房地产管理风险发生的因素

2.1成本控制的能力不够

在项目开发过程中，由于劳动量随着手续烦琐而增大，成本控制不足以造成财务管理风险。目前，在我国房地产开发中，成本控制能力很差，例如，房地产审计过程不够全面，成本控制管理体系能力不够强大，这将对房地产成本的控制产生重大影响，在实际操作过程中，如果成本超出预算太多，将会严重影响企业后期的正常发展，同时还会影响企业在市场上的竞争力。

2.2财务管理环境过于复杂

在国内所有房地产公司的财务管理中，财务管理的财务风险极其复杂，财务关系不足可能导致财务关系内部混乱。这要求决策者比较和分析养老金风险和支付计划。现有公司的财务风险的出现通常是财务人员误判财务管理环境的结果。

2.3管理人员的风险意识不强

财务管理在房地产开发和管理中发挥着重要作用，因此，要不断提高管理的整体质量和提高管理技能。随着中国目前房地产市场的发展，财务经理对风险的认识不足。同时，由于科学技术的不断创新，缺乏技术和管理知识，有关部门对行政过程没有给予足够的重视，管理过程的质量要求严格制约了房地产企业不能满足进一步发展，企业需要制定科学合理的规章制度。

3有效防控房地产企业财务风险的举措

3.1构建完善的风险管理防范体系

提高风险防范和责任意识是房地产机构的必要条件:首先，必须分析目标风险因素同时要得到机构负责人的认可和支持，并持续预防和控制责任团队的风险意识。在组织运营期间根据过去的风险事件和相关数据，并由专业分析系统和技术检查识别来创建的不同类型的财务信息数据。公司以当前数据作为参考建立风险预警系统，即利用公司的日常业务活动，不断丰富和完善系统指标编制，一旦检测到指标偏离正常范围值，又可以在第一时间检测到隐藏的风险，及时将这些潜在的风险向主要部门负责人发出预警，及时切换有效的方案解决风险。此外，有必要从机构的不同部门广泛提出建议，制定基准并改进岗位中的风险预警系统，并允许机构的所有员工认识到风险防控不只是财务管理的主要工作，也可以延伸到其他部门，充分实现所有人员的积极配合，增强控制财务风险的独立性和积极性，加强部门间的沟通与合作，提高房地产企业的财务风险控制水平。

3.2增强财务管理人员的文化素养

财务人员的文化素养在目前房地产行业还远远不够，严重影响房地产业的健康发展，影响金融工作的进步。因此，要全面提高财务人员的文化素质。首先，财务管理人员都能够有强力的预防风险意识，同时要为金融专业人士提供良好的教育;其次，要加大对财务相关人员的培训，使财务人员具有先进的管理知识;再次，要注重发展财务技能，积极掌握财务发展，不断提高员工财务管理素质;最后，房地产公司要有风险防控意识，正确地研究金融知识，确保把房地产机构的财务风险降到最低，以房地产机构的发展作为基础，为房地产机构有更好的发展过程，必须做出正确的发展决策。

3.3强化资金管理，整合企业资源

在开展金融活动时，房地产企业应调整资金管理完善支持体系，是有效保证企业资金有效运转的一项重要措施。整合公司资源，综合规划和提供内部数据。根据评估结果寻求商业银行的信贷支持，评估企业的偿付能力，为发展公司的金融活动提供充足的财务保障。在目前的实践中，规范其日常工作的财务行为，主要依赖于金融体系来实现不同类型金融行为。作为财务人员，应及时建立更完整的金融标准体系，同时还能够充分阐明房地产行业的整体特征。根据这一前提，财务管理系统必须能够涵盖原材料的购买、土地使用权和转让、商品房销售等关键环节，以确保从源头上控制公司的资金。此外，房地产公司还必须努力学习经验，并全面介绍该地区以外现有机构的先进经验，根据上述的现实变化，房地产机构才能拥有开发和销售更好房地产的好处。

3.4项目实施环节中的风险评估与预测

房地产公司全面的风险评估和分析必须在项目启动前进行，这样可以有效降低项目开发过程中的财务风险，而且是每个环节都可以得到控制。在实施步骤方面，首先考察项目实施的外部环境，如区域经济结构中的宏观经济波动和行业市场前景，将历史数据与风险预测的数据相结合，将实施计划和相应的投资包含在性质报告中。其次，在施工过程中，以相关专业知识为参考，合理的控制是将项目实施过程中可能出现的风险因素排除掉。最后，销售额，投资回报都是以房地产市场的需求有所估值。总之，如果金融风险能被房地产公司完全控制，有能力从各方面评估潜在的风险因素，实现房地产企业的经济利益最大化。

3.5优化企业资本结构，降低负债率

以现在为界限，房地产市场的整体环境在一些公司仍然缺乏全面控制，因此较高比例的公司债务将都由房地产公司来承担。可以看出，预防和控制金融风险的重点必须是改善当前的资本结构，降低负债率，面对现有复杂的市场环境，房地产机构必须积极了解资金的来源，债务的压力与收益回报之间的利害关系，并根据市场规则确定资产和合理负债的比例，定义组织的发展目标应阐明组织的战略方向和外部环境的变化，避免无利可图的投资并评估组织的风险承受能力，并明确地识别资产和负债的比例，这样才能使企业有好的效益利润。

4结论

简而言之，今天的企业共识是企业发展与外部扩张的核心概念。随着业务的增长，不同的公司对风险规避有不同的看法。但是，大多数公司都认识到这种企业参与金融活动的方法，并希望这种方法能够加强公司的财务控制并理解财务方面，从而提高公司的经营业绩。因此，从管理层到最基层员工，房地产的财务管理是一套全面的控制系统和流程的金融风险，成为房地产风险解决方案系统，确保房地产业的稳定发展，并在中国的房地产发挥重要作用。

参考文献:

［1］马媛.房地产企业财务管理风险及防范措施研究［J］．现代国企研究，2018(18):49.

［2］邵文俊.房地产企业财务管理中税收筹划的应用探索［J］．现代国企研究，2018(18):70+7

［3］席代政.浅析房地产财务动态管理模式［J］．现代国企研究，2018(18):184－185.

［4］孙月萍.房地产企业财务管理问题及对策［J］．经贸实践，2018(18):164，166.

作者：李圆 单位：天津星城置业有限公司

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