农村集体土地登记问题分析　

1农村集体土地登记常见问题剖析

（1）所有权主体问题

。关于土地所有权主体的界定，在各项法律、通则、条例中，规定了国有土地和集体主体的标准，至于集体主体所有权登记确权的操作方法，暂时尚未有明确的依据。譬如《土地登记办法》中规定集体土地所有权申请代表身份，其中提到两类主体，一是村民委员会，二是农业集体经济组织和法定代表人，但假设村民委员会和农业集体经济组织同时存在，但具体由哪方主体确权登记，没有明确规定。再如农业集体经济组织如何申请，才能够具备所有权登记的资格等。在目前的法律、通则和条例中，都还没有明确的规定，这将影响集体土地所有权登记的意义。

（2）所有权权利内容问题。

根据“物权法定”的原则，在农村集体土地登记之前，每宗土地权利内容的明确，是保证登记合法性，并减少土地纠纷的重要前提。至于权利内容一般有两种确定方法：第一种方法是法律规定，第二种方法是在合同中，在不违背法律基本原则的情况下，由双方当时在和合同中商榷约定。作者认为土地所有权权利内容，集中于收益和处分两个方面，但中国农村集体土地所有制现实约束的问题，这两项权利内容始终不明朗，譬如所有权主体分配土地的方法、土地收益的获取方法，以及哪些所有权行为是被允许或者被禁止等，都有待进一步规定。

（3）所有权登记发证技术问题。

在土地登记发证之前，需要以土地权属调查、地籍测量、制图，确定土地的界址、宗地界址资料、界址空间位置等，尤其在宗地图制作的环节，必须耗费足够经费争取先进技术的支持。就目前农村集体土体所有权登记发证的技术现状分析，调绘的界限局限于村一级，并且未能掌握更新的土地详查图件资料，即便土地已经变更，也没有及时在图件上更新，这种情况在很多地区的农村集体土地登记时比比皆是，正面要求我们尽快突破土地登记费用的约束，应用较为先进的登记发证技术，方可满足变更调查的土地登记需求。

2农村集体土地登记问题解决思路

针对以上所提到的农村集体土地登记问题，这些问题对于土地产权的维护、土地纠纷的消除、土地利用效率的提高，十分不和。为此，作者将针对这些问题，提出了相应的解决思路：

2.1所有权主体

目前农村集体土地所有权的法律规定，在《民法通则》第74条、《土地管理法》第10条、《农业法》第11条、《土地登记办法》第11条，都有了相关的规定。在此基础上，所有权主体的界定，应重点思考“如何选择何种类型的组织，成为农村集体土体所有权的拥有者”。作者建议：首先根据地域范围，选择农民组成的集体，或者农村的群体，作为集体土地的所有者，这里的“地域范围”，可理解为自然村和村小组，将其视为土地承包经营权分配的基本单元，譬如自然村为单位时，全体村民为土地所有者，在村民之间实行承包土地的分配和调节，而以村小组为单位时。全体村民组成的村集体为土地的所有者，具体可根据所在地域客观情况而定;其次是分离集体土地登记相关的行政权力和财产权力，其中包括委托权、法定授权等，必须严厉禁止村民委员会干涉所有者的土地财产权利，同时在日常事务中，凡是重大的事项商议，集体土地所有者的全部成员都必须参加，这样才能够与土地管理的民主建设相吻合;最后是限定土地所有权成员的资格，包括资格条件和资格丧失的界定，譬如出门就业或者求学时，不能有相应的所有权权利。

2.2所有权内容

所有权内容的界定，主要包括集体土地的限制和所有者权利的规定，前者在《宪法》第10条、《矿产资源法》第2条、《城市房地产管理法》第8条、《土地管理法》第2条等当中，有几项主要的条款，后者仅在《土地管理法》中，以农村集体经济组织经营管理的内容体现，至于农民集体所拥有权利的内容，以及所有者权利的内涵，同样是土地所有权中举足轻重的内容。作者建议分别从集体土地的占有、使用、收益、处分四个方面解读，为实现土地利用的高效性，可采用“两权分离”的方法，重新定义土地所有者如何获取土地的收益。《宪法》指出集体财产神圣不可侵犯，农村集体土地的所有者，是由个体农民组成，如果我们未能保护好农民的利益，作为集体财产的集体土地，没有得到有效保护，为此自然需要规定农民享有集体土地所有权收益相应的分享权利，基于该视角界定，表示农民集体土地承包经营的收益权，等同于集体土地所有权收益权的保护，此时自然能够避免假借集体名义违规共享土地收益分配的情况，适时在农村集体土地登记确权时，集体土地的处分权利、程序、方式和限制等，将更加趋向于科学合理。

2.3所有权登记发证

针对农村集体土地所有权界定时，没有提出“集体经济组织”的情况，作者认为有必要重新赋予农民集体组织结构和法定代表人的资格，在所有权登记和发证期间，农民不再是松散的单一主体，而代表全部农村集体的利益，此时土地证书发放的对象，以及由何方主体保管土地所有权证书，都要具备合理可行的申请方法。作者建议：对于组织形式不健全的农民集体，其土地的所有者，界定为村委会，村委会在土地所有权的范围内，代表村民进行土地所有权证书的保管，但在权之外，土地的收益、分配和处分，则归全体农民集体所有。在此就能从成本理论角度解读，集体土地所有者的登记发证，采用“一村一证”的方法，能够奏效地节约成本，并规避权限不明而导致利益纠纷问题的出现。至于那些组织形式健全的土地所有者权利，则应该由法定代表人和指定组织机构进行登记申请，这一点在《土地登记办法》中，已经有了详尽的阐述，在此就毋庸置言，仅需保证登记申请所提交的资料符合要求即可。

3结束语

综上所述，《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《土地登记办法》等法律规范中，提出了农村集体土地登记的方法，但在实际当中，作者发现农村集体土地产权制度建设复杂，加上相关使用权制度建设滞后，以致土地登记受到诸多不必要的限制，其中在所有权主体、所有权内容、所有权登记发证技术方面，存在一系列的问题，对此，文章提出了相应的解决对策。文章通过研究，基本明确了农村集体土地登记的方法，但考虑到不同区域土地登记要求和条件的差异性，因此以上方法在实践中应用时，需紧扣具体的土地登记工作情况，予以灵活地参考借鉴。

作者：钱学华 单位：海阳市国土资源局

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