YJL公司投资测算问题及解决方案
土地是房地产企业生存和发展的基础,是反映房地产企业综合发展能力和发展规模的最直观的指标之一。随着国家调控政策的不断出台，行业竞争不断加剧，受地价高等因素的影响，土地招拍挂市场已由疯狂趋向理性，市场投机行为已经被科学的投资行为所取代。目前，房地产企业在投资拿地前，会对目标地块的开发全过程进行模拟测算，在达到规定的投资标准后，才会通过招拍挂、勾地、股权合作等方式获取土地。本文以YJL公司通过公开市场招拍挂拿地为例，对投资拿地测算中存在的问题进行研究分析，并提出解决方案。
一、引言
土地是房地产企业生存和发展的基础，为了使房地产企业能够持续稳健地发展，房地产企业会根据自身的投资标准，选择适合自己的目标地块，在进行充分地市场调研后，对目标地块的开发全过程进行模拟测算，达到规定的净利率、内含报酬率等指标后，才会参与土拍竞价，获取土地。为了响应“房住不炒”的国家政策，很多城市出台了“限房价、竞地价”的土拍政策。在此项土拍政策下，YJL公司近年获取的土地并不多，这主要与投资测算部分逻辑不合理有关。本文将针对投资测算中与财务相关的内容进行分析，指出存在的问题，并提出解决方案。
二、投资测算中存在的财务问题
按YJL公司的投资标准，只有当净利率达到10%，股东自有资金内含报酬率达到20%，股东自有资金回正时间为18个月，才能参与竞拍土地。在未来销售价格、成本、税金、融资利息、管理费用、营销费用等既定的条件下，通过投资测算，得出拟参拍价格，供决策层参考，由决策层确定最终“授权价”。在土拍竞价当天，如竞争对手的报价高于YJL公司授权价，YJL公司就会放弃这块土地。因此，近年，YJL公司获取的土地比较少。投资测算内容较多,涉及房地产开发的各个环节,主要包括土地信息、营销售价、开发节点、设计方案、目标成本、财务指标等等，其中涉及财务的指标主要有现金流测算和净利润测算。现金流测算主要包括内含报酬率和现金流回正时间指标；净利润测算主要是净利率指标。以下以NJ市为例，分析YJL公司投资测算中存在的问题，主要包括：
（一）投资标准未根据当地政策实时调整YJL公司自2006年进入NJ市后，连续开发了6个项目，其品牌已深得客户认可，在市场上有很好的口碑，而NJ市做为全国二线城市，房地产市场一直比较火热，土地招拍挂市场竞争激烈。2019年之前，NJ市未出台“限房价”政策。但自2019年开始，NJ市出台“限房价、竞地价”的土拍政策后，房价在拍地的当年已经固定，未来没有预期涨幅，如继续保持上述投资指标，将导致授权价没有市场竞争力，获取土地的能力下降。
（二）现金流测算中监管资金的比例保持不变根据NJ市当地监管政策，销售楼款中属于重点监管的部分（以下简称“重点监管资金”），必须由银行、房屋管理部门监管，否则，就无法将销售合同上传至房管理部门网站,后续客户将无法办理银行贷款及办理房屋权证。当项目公司的工程建设达到一定进度时，可以向政府部门申请使用重点监管资金。为了反映目标地块的现金流情况，现金流测算中，会根据营销部提供的销售进度、成本部提供的付款进度、财务部提供的融资放款及还款进度等，模拟测算现金流表，其中，可用资金=销售回款×（1-监管资金比例），根据现金流表计算现金流回正时间及内含报酬率。为了达到内含报酬率及现金流回正的投资标准，现金流表中，监管资金比例设定为10%。而在实际过程中，根据地块所在地区的不同，可能会高于或低于10%，内含报酬率、现金流回正时间与实际情况存在差异。
（三）利润测算存在的问题1.土地增值税未根据清算口径进行测算房地产企业土地增值税清算是个非常复杂的税务事项，根据当地的土增税清算政策，土地增值税先按照固定税率预缴，如普通住宅2%；非普通住宅3%；其他4%。待达到一定的条件后，房地产企业对土增税进行清算，如清算的税金大于已预缴的税金，企业需补缴土增税；如清算的税金小于已预缴的税金，企业可申请退税。为了简便计算，利润表测算中，土地增值税全部按预缴口径计算，不考虑土地增值税补税及退税情况。2.自持物业的收入、成本问题如拟参拍的土地中涉及到部分房屋需要由企业永久持有，不允许出售，如需配套建设租赁房屋等。在利润表测算中，此类房屋不计算未来收益，发生的成本全部列入“营业外支出”，因此，大大降低了净利率指标。3.产权车位的销售收入比例问题产权车位销售周期长，按照前几年的经验，有少量的车位没有客户愿意购买。但是，随着生活水平的提高，客户对车位的需求增大，NJ市核心片区的产权车位可以全部销售完毕且均能盈利。但是在测算时，仍保留20%车位视为无人购买，即收入为0，对应的成本全部列入“营业外支出”，使得净利率的指标也大幅下降。4.开发间接费问题开发间接费主要是指与工程相关的人员发生的费用，从2013年至今，开发间接费一直按每平方110元进行测算，随着团队的成熟、市场的变化、管理的强化，开发间接费应进行适当下调。如仍保持原标准，将大大降低净利润。以上测算中存在的问题，导致授权价偏低，在公开竞争拍地的市场环境下，没有竞争优势，获取土地的机会较少。
（四）财务人员综合管理水平不高投资拿地是个非常复杂的过程，财务人员不仅要具备丰富的财务知识，还要具备财务管理经验，对与其他合作方共同合作拿地的项目，财务人员还必须具备丰富的谈判经验和灵活应变能力。目前，YJL公司参与投资拿地的财务人员，一般只具备测算能力，其他方面的经验不足，人才梯队培养不及时，为投资拿地的财务管理工作带来了一定的难度。
三、投资测算中财务问题的解决方案
（一）投资标准根据当地政策实时调整投资标准应根据当地的政策实时调整。在NJ“限房价，竞地价”政策后，原定的投资标准较高，授权价没有市场竞争力，因此，YJL公司在NJ市错失了多块优质地块。YJL公司应根据土拍市场政策，及时调整投资标准。首先，对拟参拍地块进行性质划分，根据地点、产品定位、客户群体，将开发的产品定性为“利润型”或“现金流型”。对于“利润型”产品，可保持或提高净利率指标，降低内含报酬率及现金流回正指标；对“现金流型”产品，可适当降低净利率指标，提高内含报酬率及现金流回正指标。总之，投资拿地指标不能一成不变，应根据市场情况适度进行调整。
（二）现金流测算中监管资金的比例适当调整现金流测算中的监管资金比例也应根据地块所属片区，适时调整。对于热门地区，如部分核心地区因地理位置具有优势，客户认可度高，购房时要求首付五成或八成，销售、回款节奏非常快。另外，工程等部门加快施工进度，开发、财务等部门配合，快速盘活监管资金，这样资金回笼迅速，监管资金比例可调整至10%以下。对于非核心区，监管资金比例可调整至15%-20%，内含报酬率、现金流回正时间指标也要随之下调。
（三）利润测算中存在问题的解决方案1.土地增值税根据清算口径适当调整为了简便计算，利润表测算中，土地增值税全部按预缴口径计算，不考虑未来土地增值税退税，这将大大降低净利率。在限房价、竞地价的市场环境下，土地成本较高，土地增值税清算时，退税的可能性比较大。因此，建议在测算时，先按预缴口径计算土地增值税，然后再按清算口径计算一遍。如涉及土地增值税退税，为稳健起见，建议按预缴口径的30%-50%，计算土地增值税退税额，降低土地增值税税负，提升净利率，从而提高授权价。2.自持物业的收入提前预估对于自持物业，应根据招拍挂文件的要求，测算未来的收益和成本，计算利润状况。而不应不计收入，只计成本。例如，规定未来用途是出租用房，则预测未来的租赁收入、成本等，预测其盈利状况。3.适当调整产权车位的销售收入对于NJ市热门地区、核心地区的车位，产权车位应视为100%销售完毕，计算产权车位的利润。对于NJ市偏远地区，由于销售周期长，80%的车位按正常售价计算其盈利情况；20%的车位按正常售价的50%-70%参与计算盈利情况。4.适当降低开发间接费NJ作为YJL公司深耕城市，目前已开发的项目有6个，随着团队的成熟、管理的强化，一个团队可以同时管理多个项目，人均效能大大提升；另外，随着开发节奏加快以及预算的强化管理，开发间接费应进行合理下调，从而提升净利率。
（四）财务人员综合管理水平的解决对策首先，对拟招聘的人员进行严格地审查和筛选，优选知名房地产企业且有参与投资测算经验的人员。其次，要与其他部门经常沟通，对标学习，提高财务人员的专业能力及综合素质。第三，加强员工培训，不定期的组织财务人员进行内部外部学习，全程跟踪了解房地产项目开发的全过程，业财融合，提高职业敏感性。第四，参加合作项目对内对外谈判，学习谈判经验，提高谈判技巧。第五，鼓励员工参加外部培训和专业资格考试，对获得国家认可职称证书的员工给予一定奖励。
四、结语
投资拿地是个非常复杂的过程，市场、政策瞬息万变。需要不断地去摸索总结提炼，才能获得更多地拿地机会。在投资测算初期，由于对市场的了解程度及政策解读不够深入，财务方面的测算逻辑或多或少会存在一些问题。但随着对市场的深入了解，与同行的对标学习，及企业自身不断总结，发现问题，解决问题，并根据市场及政策的变化，及时优化投资测算逻辑，计算出合理的具有市场竞争力的土拍授权价，供管理层决策，以获得更多的拿地机会，同时还可以提高企业的管理水平，向经营管理要效益，推动企业更好地发展。
作者：陈广彦 单位：南京滨江雅居乐房地产开发有限公司
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