房地产项目投资风险分析　

摘要：随着社会的发展，我国的房地产业也在不断的发展着，对我国社会经济的发展也有着重要的推动作用。但是随着房地产企业的规模不断的增加，竞争力压力也在不断的增加，造成了房地产的投资上面出现极大的风险，被人们所进一步的重视。通过笔者的调查风险，我国目前的房地产领域的投资风险分别是投资支出风险、市场风险、商业风险、融资风险等，其严重的影响着房地产的发展，笔者对我国房地产项目的投资风险做一个全面的研究与分析，同时给出相关的建议以供参考。

关键词：房地产项目；投资风险；风险分析

1我国房地产的发展现状以及风险分析

我国处于快速发展阶段，城市化发展在推动我国经济发展的同时，也为经济发达的城市带来了越来越多的人口，城市区域的面积也不断的拓展。我国土地政策实行的影响下，不论是拆迁、土地征用还是土地开发等多个方面都限制了土地供给，对房地产行业的发展造成了较大的影响，行业资源也逐渐减少。首先，土地供给量的减少，在2014年，土地购置的增长速度同比降低2.8%，且在宏观经济环境的影响下，土地供给指标存在又一次的减低，这就表示在以后的发展阶段中，房地产投资水平也会有所下降，从而提升了房地产企业的产品价格；其次，土地供给减少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地价格依然处在增长趋势中。在金融机构的信用贷款管理方面，土地的发展会越来越市场化，政府单位为了加强土地的管理和控制，会不断严格土地的开发控制。房地产行业的发展过程中，区域发展存在显著的差异性，同样也表现在房地产发展规模和增长速度上。在我国，相对来说，东部区域的经济水平的发展较为良好，这是因为房地产行业的发展时间较长，积累了丰富的发展经验。中部地区的发展呈现出领先发展水平，并且明显比我国经济水平更高。我国东部区域的土地资源比较紧张，房地产价格的提升加剧了该市场的竞争现象，部分房地产企业将发展逐渐发展到中部和西部，且区域结构也出现了一定的变化，特别是在中部区域的经济水平的发展中，不同指标的提升更高。我国城市化发展是旧区创新和基础设施重新建设作为主要发展内容，因此，我国城市不论是在规模和发展品质等多个方面都有着明显的提升，城市的土地使用和土地需求都无法满足市场的需求和供给。在这样的需求影响下，我国在土地使用上存在一定的问题。在容积率提升的情况下，无论是政府、房地产开发商还是规划师都非常注重容积率，对近些年房屋价格的逐渐增长，我国政府在发行了相应的调控政策，但是监督与管理机制缺乏完善性，造成在实行政策的过程中，各个地方的政府执行起来并不严格，而且商业银行为了确保自身的经济效益也会采取相应的解决方式，不利于国家政策的合理实行，以及房地产行业的持续性发展战略的实施。

2相关建议

在房地产企业的发展初期，无论是准备、开发还是销售都实行了营业税改增值税，所以，传统财务核算方式应当不再适应于财务的处理，操作起来也具备了一定的复杂性。一方面提升了财务处理的困难程度；另一方面，因为许多房地产企业财务人员对增值税的相关规定并没有较为深入的了解，若在新税制和旧税制进行衔接上采用的处理方式不得当，会出现投资风险。因此，房地产企业应当逐步提升财务部门的员工业务水平。首先，房地产企业要加强自身财务部门员工的能力培训，熟练操作增值税的专用发票开具、报税系统的操作、发票认证、投资抵扣以及应纳税款等多个环节，规范发票管理，避免业务上出现错误。其次，指派专业的投资人员进一步筹划企业投资，对房地产企业中存在的进项税地漏问题进行改善，由于进项税额抵扣较少或者是时间问题增加了企业的税负问题，企业财务部门应当做出完善的应对方案，从而加强房地产企业在应对投资风险的能力。最后，房地产财务部门员工在能力培训结束之后，应当充分了解“营改增”投资改革政策，并结合企业的实际税负情况来制定新的投资报销、进项税抵扣以及财务核算等，从而满足新政策的应用需求。营改增之前，房地产企业主要将发票计算在成本费用中即可，而营改增之后，企业要缴纳的投资是增值税中出项和进项之间的差。企业的进项税较少，且存在较多的投资问题，如果虚开专用发票，就会受到相应的惩罚，比如是增加缴纳的税款，投资罚款等，从而降低了房地产企业的经济利润。为了有效规避房地产企业的投资风险，应当制定合理的标准来选择供应商，与规范单位进行合作，制定具有一定针对性的合同规定，才可以实现降低企业投资风险的目标。大多数的情况下，房地产企业要选择管理制度更为完善的一般纳税人单位进行合作。另外，在考虑到商品质量、产品营销促销活动等多个方面的影响因素外，经过财务部门的核算与对比，房地产企业可以选择小规模纳税人范围作为合作伙伴更是，实际上，应当将企业自身经济利润作为基本原则来选择适合的供应商。

3结束语

随着社会的发展，我国的房地产市场也在不断地发展，规模也在不断地增加，虽然房地长行业有着巨大的利益，但同时也产生巨大的投资风险。通过笔者的调查发现，我国的房地产的相关法律、法规在设立的时间上比较晚，各种制度还存在一定的不完善，在这种情况下，房地产投资受到的各种因素比较多，从而进一步导致房地产项目的投资出现较多风险。本文针对我国目前房地产行业的投资风险提出来相关的见解，同时也给出了有效的建议以供参考，从而使得其使用科学的方式尽可能的降低投资风险。

参考文献：

[1]刘德亚.房地产投资风险管理研究[J].职大学报,2009,(3):83-87.

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[3]李海燕.房地产开发项目投资风险管理研究[J].现代商贸工业,2016,37(2):93-94.

[4]吴忠.我国房地产投资项目中的风险与对策[J].财经问题研究,2014,(S2):39-41.

[5]周巍.我国房地产项目投资风险及防范研究[J].当代经济,2008,(4):148-150.

作者：韩斌 李冬生 单位：上海雅古置业有限公司

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