房地产投资对国民经济相关性研讨　

经济增长对房地产投资的反作用

房地产投资作为固定资产投资的组成部分，整个国民经济对其影响势必存在。一方面房地产投资对整个经济的增长和发展都起着非常重要的作用；另一方面整个经济的增长和发展又会反过来制约房地产投资的水平和规模。确切的说，整个国民经济的增长和发展与房地产投资的规模和大小有着千丝万缕且相辅相成的内在联系，在某些条件下，二者可以互相促进共同发展；在另外的条件下，其中一方的发展情况则会严重制约另一方的发展。这样来看，整个国民经济的增长对于房地产投资的作用就主要表现为带动与制约。除了以上两种情况外，经济增长还可以通过下面的方式作用于房地产投资。经济一旦增长势必能够积累房地产投资所需的资金，而因为房地产投资的对象价值巨大，往往就需要大额的资金投入才行，宏观经济增长能够增加整个国民收入，同时也会增加总投资的规模，从而为房地产投资提供相应的资金支持。此外，经济增长的同时人们的收入水平也会增加，导致消费水平也随之增加，这样就从整体上带动房地产投资的发展。

房地产投资的投入产出分析

投入是指各部门提供服务或生产产品时需投入的原材料；产出是指各行业所生产的产品或服务的总量以及该产品或服务的分配去向。投入产出模型与投入产出表共同构成了投入产出分析法。投入产出表也称产业关联表或部门联系平衡表，它能够把整个国民经济部分中不同的部门，不同部门间的不同产品的相互依存关系表明出来，能够用分配去向和投入来源这两个标准来编制一张矩阵式流量平衡表。通过观察整个国民经济的运行，我们可以看出如果从生产和使用的双重角度来研究整个国民经济的运行将会十分清晰，得出的规律也更有效。《中国2010年投入产出表》是本文的数据来源，该表依据《国民经济行业分类》将整个经济生产活动划分为132个部门，本文比较分析的数据来源之一是该表中42个部门的投入产出表。

(一)直接消耗系数

直接消耗系数（又称为投入系数），表示为aij(i,j=1,2,….n)，它指生产过程中第i部门的产品被第j部门的单位总产出所直接消耗的数量，它不仅反映了两部门依赖关系的基础参数并且可以反映任意两部门之间的直接依赖关系。aij数值的大小可以反映出i,j两部门在技术联系的强弱程度。当aij较大时，表现为i,j两部门的技术联系相对紧密；反之就相对疏远。很显然直接消耗系数是投入产出模型的关键系数也是建立模型的最基本、最重要的系数。假如在房地产业中的直接消耗系数较大也就表明它们之间具有明显的关联效应，即房地产业对其他行业有相对较大的直接需求。通过对10年投入产出表中42个部门的直接消耗系数表进行量化处理，我们可以得到在这42个部门当中，直接与房地产行业有关联关系的行业一共有36个，而在上述关联行业中，近有10多个行业与房地产业的关系体现为后向关联密切(表1)，其中金属产品制造业、建筑业是房地产行业的直接消耗产业，这些数据表明房地产业对与其关联密切的产业依存度非常大；此外，由于房地产业自身的性质需要大量融资额度，所以金融服务业的景气与否必然对房地产业的兴衰产生直接影响作用，于此同时，房地产业的发展态势对金融保险业也会带来显著作用，所以两者的关系十分密切。

(二)完全消耗系数

1.完全消耗系数bij

完全消耗系数bij指当第j部门每生产出一个单位产品对第i部门直接或间接投入的服务和产品加总求和，故第j部门对第i部门的依存关系可被bij较为整体的反映出来。由此可见完全消耗系数更能深刻地将一个部门的生产和其他部门发生的经济数量关系刻画出来，故在投入产出分析中完全消耗系数发挥着重要作用。

2.完全消耗系数矩阵β

完全消耗系数矩阵β的第i(i=1,2,…,m)行的含义为第i部门向各列部门提供一个单位产品时的完全投入量；或假设各列部门均提供一个单位产品时需要对第i部门服务与产品的完全消耗量。完全消耗系数矩阵的第j(j=1,2,…,n)列，表示第j部门提供一个单位产品时对各行部门的完全消耗量。通过直接消耗系数矩阵A得到完全消耗系数矩阵β的公式为:β=(I-A)-1-I③用完全消耗系数分析产业间的关联程，结果可以更为全面，所以运用的价值较大。针对与房地产行业相关的42个产业，在使用直接消耗系数矩A的基础上通过运用公式③结合10年投入产出表的数据就可以得到完全消耗系数。由表2得到的完全消耗系数可以看到，房地产业带动最为明显的行业是机械设备制造业、建筑材料、批发零售贸易业、建筑业、金属产品制造业以及房地产服务业这几大行业，累计完全消耗系数为1.6712即每1亿元在房地产业中的投资可引起相关部门产出1.6712亿元。其中我们可以看到房地产业与金属产品制造业的关联度最高：对金属产品制造业的带动产出为0.3508亿元。建筑材料制造业与建筑业是紧随其后，表明这两个行业与房地产业关联程度较高。由此可以得出结论，国家政府部门在制定房地产业相关政策时，房地产业和整体经济多部门的关联程度是必须要考虑的因素之一，这样才能确保房地产业和国民经济二者都能保持健康、稳定的发展。

结论

由上面的投入产出表我们可以看出，金融保险业是环向关联产业中与房地产业关联关系最为密切的产业，它们不管是后向关联度还是前向关联度都比较大，该数据表明两个产业本质上是一种“唇齿相依”的高关联度行业，相互间的影响作用极大。从某种程度上来说，房地产业的健康发展离不开金融业的强有力支持，反过来说，金融业的健康稳步发展也同样需要房地产业的发展相配合相协调。两个行业应该是互为动力，互为支持的。同时，我们可以看到，房地产的大力发展对于发展其他商业经济也有显著作用，进而可以推动整个社会经济的快速发展。我国由于推行改革开放实现了近30年的经济高速增长，目前已由过去的“短缺经济”发展成为“过剩经济”，但因为房地产业在整个国民经济的基础性地位已经十分凸显，同时它的变动也会影响其他相传产业的发展，所以其重要的作用不可抹杀更不能抵消，即使目前存在个别问题，也不能为此就对房地产业采取过激政策，迫使房价下行。因此，从总体上来看，调控房地产业的重点决不能采取简单的“压制”或“一刀切”的策略，而应该是循序渐进，有理有据的改善，争取把负面的影响降到最低。（本文作者：李勇 单位：哈尔滨商业大学经济学院）

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