房地产总经济师室设置建议
一、总经济师室的设置及问题
总经济师室是房地产开发企业从事经济活动的三大支柱科室(三大科室即总会计师室、总工程师室及总经济师室)之一。为企业总经理经济活动决策的参谋部,在房地产经济活动中,占据重要地位。而目前这一重要科室在福州市国有房地产开发企业中却是屈指可数。据统计,80年代,福州大型国有房地产开发企业在福州房地产市场占主导地位时,在行政处级以上待遇的企业才有指标、职数设置政策研究室,以代替经济参谋的部分责任。当时,福州国有房地产企业仅有三家设有此室。随着福州房地产业蓬勃发展和各种经济成分与体制的公司一涌而上,市场竞争十分激烈。1992年初,在全国大城市大型国有房地产开发企业都设置“三总室”的情况下,福州七家大型一、二级国有房地产综合开发企业也相继进行机构设置改革,总经济师室也应运而生,并取消了政策研究室。特别是两家国企房地产进行改制,成为股份制有限责任公司后,总经室工作力度更得到加强。其主要功能是收集有关房地产投资经营管理的国家政策法律法规,收集房地产市场经济动态,进行房地产具体项目的前期调查分析及其它临时性任务,为总经理经济决策服务。经过十多年实践运作,虽已取得一定成绩,但也存在不少问题。表现在:
1.认识不足,重视不够。有些领导,仅把其作为“花瓶”设置,在有人访问或工作汇报时,用以说明企业专业水平高、知识含量大,领导对经济活动是建立在充分调查研究的基础上,并不是盲目拍板。或者,遇到作为临时性任务的急事和麻烦事,则召集总经室“参谋”们来“议一议、谈一谈”,做些表面文章,并没有真正上升到为企业发展真正使其发挥作用的高度认识。
2.力量单薄、协调不够。当前福州市国企房地产总经济师室一般编制3―5人,而总经济师室工作若是全面有效地开展起来,像企业的近远期发展规划、市场变化发展动态、政策变动对策、项目前期可行性研究等等,工作量相当大,加上这些工作还牵涉到工程施工、工程预决算、财务等诸多部门协调、配合问题,由于缺乏权威性,协调十分困难。
3.措施乏力,落实较难。目前福州各国企房地产总经济师室还没有较为系统规范的管理办法,总经理往往只是凭经验进行工作。其工作往往是在每年一两次会议中进行布置,检查、督促尚欠后劲,以致无法真正落实,或是有落实,其质量也成问题。如有的单位,在总经济师室人员有限的情况下,也搞了一些项目的前期调查,由于局面无法展开,只好采取有关部门送材料搞组装的办法,进行“闭门造车”,结果生命力不强,实用价值低。
4.激励不明,奖罚无方。据调查,迄今为止福州市国企房地产尚未建立一套行之有效的对总经济师室工作好坏作鉴定标准的激励机制。这不利于人才的培育、发展,无法形成积极向上的工作氛围。
5.管理陈旧,形式单一。目前国企房地产最大的弊病是政企不分。由于国企房地产受制于诸多政府部门管理约束,管理制度十分陈旧、单一。即使是企业主动性强,使用新的科学管理办法,去进行某些经济项目的前期可行性研究,而由于实施起来受多方面因素的制约,有时也难免令人泄气。如某大型国企房地产,在拆迁旧城区某一黄金地块时,先后经过十多次的反复调研、论证、审批、再论证,时间一直拖了七年有余,经济损失难以估算。
二、加强与改进总经济师室工作的几点建议
若要充分发挥国企房地产总经济师室在企业中的参谋部作用,首先应关注政府对其实施改革与改制的大背景,离开这个大前提,去谈论总经济师室的存在问题与发展,则是毫无意义的。所以,近来很多研究房地产业发展的专家、学者反复强调:国企房地产企业发展关键看政府。其改组改革与政府机构改革是相辅相成的,必须通过全面改革来推动解决政企不分、体制不明的积弊。只有这样,才能具体地谈及国企房地产尽快建立现代企业制度,实施战略整合,引入新机制,迎接加入世贸挑战等问题。根据我们的工作实践,特对总经济师室工作提出如下建议:
1.领导应予重视,切实摆上重要议事日程。企业领导必须充分认识总经济师室对于企业经营战略目标的制订和实施所发挥的重大作用。他们不仅要向领导提供房地产市场的各种动态、政策变动情况、项目前期可行性研究等信息,作为决策依据,而且还要通过实践去反复证明每次提供信息的准确度与实用性,这是非专业人员所难以办到的事情,必须针对其工作,年初就得有总体设想,认真部署,严格检查监督,全面落实。
2.充实力量,加强协调。总经济师室所担负的大部分工作是一个涉及面广、政策性强、工作量大的复杂工程。一要充实该处室的力量,适当增加专业人员并注重人员素质的提高,定期给予培训、学习及出外从事学术交流研讨的机会,使其更能跟上形势发展。二要通过总经理办公室建立起协调机制,对事关大局发展的项目要专题研究、探讨,要坚持定期协调,通过办公会议交换意见等形式,及时解决难题。
3.完善机制,强化激励。建立一套行之有效的激励机制,才能有效地调动员工的积极性。首先,抓好“领头羊”与项目组。总经济师室的项目带头人,是总经济师室的骨干与中坚,应强化对他们的激励与约束机制,这是落实经济研究项目责任的重要保证。要通过实行目标管理,对贡献大、成绩显著的人员,实行重奖,并在职务、职称、住房、医疗、保险、政治荣誉等方面给予倾斜。对于其他人员,根据贡献大小,分别给予不同奖励,从而全面推进各个项目的顺利完成。其次,对于配合总经济师室项目研究的有关处室及人员,也要建立和完善相关的激励机制。
4.改进项目管理办法。房地产前期开发项目,是总经济师室工作管理的重要对象,也是每年拓展工作的主要目标与方向,要进一步改进和加强该项目的管理工作。由于国企房地产开发项目可变性大,如:国企的一些项目由于地段好,面积大,配套设施也较完备,有时遇到强制性的行政干预,其项目只好“泡汤”了。因此,更需做好多项、多方位的准备,把项目库建立起来,若遇突然情况,也能进行适时调整,保证“项目库”有一定数量的“先行项目”库存,从而保证企业的生命力与可持续发展。
5.增加前期经费投入。增加经费投入,是总经济师室经济研究活动的重要保证。要在每年经济收入中,划出一定比例数量的费用,以保证调研工作的顺利进行。
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