房地产企业成本掌控分析　

摘要：由于房地产行业的迅猛发展，行业内的竞争变得越来越来激烈，企业想要在激烈的竞争环境中获得超额利润，谋得一席之地，关键是对企业的成本进行有效地控制。本文从项目运营以及财务控制两方面入手，对房地产企业成本控制的现状进行分析，并根据现有的问题提出相关的对策建议，以推动房地产企业健康有序地发展。关键词：房地产企业；成本控制 随着一系列政府政策的出台，房地产行业的竞争逐渐加剧，对于行业发展透明度的要求也越来越高，房地产企业的盈利模式逐渐发生转变，由最初高收入高盈利的粗放型模式转变现在的精细型模式，同时竞争的加剧还带来了其他的影响，如市场区域规范、盈利空间缩小等。因此，房地产企业想要在竞争激励的行业中立足就要提高自身的核心竞争力，获取足够的利润，而企业提高竞争力、获取利润的关键就是对生产运营过程中的成本进行有效地控制。一、项目运营过程成本控制分析 ( 一)项目设计阶段成本控制分析 项目设计阶段对于成本的预估是整个项目运营过程中所应达到的成本控制的目标，项目定位在整个的项目开发过程中起着至关重要的作用。在项目的设计过程中，企业应注意如下几点：第一，项目的设计不应只是由领导者或管理者临时决定，应当经过战略组织和专业团队深思熟虑探讨后决定，并由上至下向企业全员沟通和宣讲，让企业各业务部门和员工对项目的定位和设计有一个统一的认知。这个过程应包含项目的定位、市场理念和项目设计的要求、项目如何实施、实施过程中会遇到的问题与相应的解决对策等，并对项目实施过程以及项目完成后可能出现的全部问题进行探讨。第二，项目的设计过程要充分考虑市场的变化以及消费者的需求，避免思想守旧、流程老化，积极在项目中引进新产品、新方法、新设计，除了考虑基本居住功能，更要创意生活理念，引导消费需求，才能在销售市场中获得消费者的喜爱，在竞争市场中处于不败之地。第三，项目实施以及消费者的选择都是以项目的设计图纸为依据，因此对图纸的设计要求很高，图纸应尽量体现企业想要表达的全部思想，这就要求企业经营层、市场营销人员、设计专业人员和委托设计机构要充分沟通，将户型、功能设计理念等展现出来。 ( 二 ) 项目实施过程中的成本控制分析 项目的实施过程是整个项目运营的关键，但施工过程中企业面临的问题也有很多。第一，房地产企业在项目开发过程中多以发包方式委托施工方建设，房地产运营成本耗费受施工方的实施进度和建造成本影响大，在建造方面处于一定的劣势。第二，项目实施过程中，企业各个部门往往只考虑本部门自身的利益，对企业整体成本的耗费不予重视，这样难免会造成资源浪费的现象。因此，其一，企业应实施施工契约控制。在订立合同之初，应明确规定施工方的工程进度问题，对于由无故拖延进程而造成企业损失的现象，由施工方承担责任；同时以施工契约方式约束设计条件，并充分地进行施工图交底、明确建设要求。其二，企业应树立全员成本控制的观念，达成全员控制的共识。这样在项目实施的过程中，企业各部门的员工就不会只单单考虑自身的利益，而将企业整体的利润置之不理。首先，提高全员成本控制意识的关键是领导者以身作则，言传身教；其次，积极开展提高成本控制意识的培训活动，将成本控制的观念深深地根植在员工的心中；最后将成本控制的理念运用到实践中，对未能充分发挥这一作用的部门、员工及时纠正错误。其三，企业应加强内部成本控制的手段，可以从合约控制和资源平台系统建设来做起，从项目设计后，在企业流程管理中设定成本的控制目标，把各项工程分解为一个个可控制的合约，和施工单位每签订一项合同，都和目标合约对应，这样就能达到一个目标合约的动态成本控制。同时为了部门落实合约控制，需要建立资源共享平台，让各个业务部门在一个资源平台上做到业务联动，这样的供应链系统工具就形成了一个ERP 系统。 (三)项目完成后成本控制分析 成本控制包括项目开始前的计划预测、项目实施过程中的控制以及项目完成后的总结的全过程，因此，项目交付成功并不意味着项目的彻底完成，但房地产企业通常只做了前两步，对第三步即项目完成后的分析总结和“后评估”完全不予重视。项目的管理者以及参与人员应就项目运营的全过程中造成资源浪费或者成本节约的环节进行及时总结。首先，领导者提高全面控制的意识，重视事后总结这一过程，在每次项目完成后及时组织会议，积极鼓励员工对结束的项目发表自己的看法；其次，项目领导者以及全体员工不应仅仅停留于项目本身，应在吸取教训和总结经验的基础上，制定改进方案，为下一次的项目实施做准备；最后，对完成的工程项目以及会议总结的内容及时备案，及时存档，以便在以后的项目实施过程中遇到类似的问题有章可循，并能够根据以往的记录内容，对以后成本控制的目标进行合理地预估。二、房地产企业财务控制分析 成本控制中的财务控制包含多方面的内容，房地产行业的特殊经营模式决定了财务成本控制在项目前期对项目投资资金的引入和实施过程中的预算控制，是房地产企业成本控制的重点。 ( 一 ) 项目开发前期投资的资金成本控制 项目投资前最重要的工作就是项目融资，而项目融资首先应考虑的问题是融资成本。融资成本包含两方面的内容，融资费用成本和资金使用成本。其中融资费用成本是指在资金的筹措过程中支付的各种费用；资金使用成本是指在资金的占用过程中，由于资金占用而需支付的利息和机会成本等费用。房地产企业在融资过程中要做好成本控制就是要以最低的融资成本筹集到所需的资金。因此房地产企业在融资过程中应采用科学的分析方法对融资成本进行分析，从丰富融资渠道、依靠信保机构等方面入手，降低融资过程中的信用风险以及解决企业与金融机构信息不对称的问题，最大程度上降低融资成本，提高融资效益。在项目融资方式基本确定以后，就要进行资金投资使用决策。投资涉及一个重要的问题即投资过程中招投标工作。首先，开发项目的资金使用成本控制是否能顺利进行，与企业的招投标工作联系紧密，企业要做好充分的招标准备工作，在充分的市场调研、做好详尽的招标计划的前提下，才能选择最合适的建筑承包企业，去承载项目的建设投入。其次，房地产企业可以与建筑承包企业建立战略合作伙伴关系，由于在后期项目实施过程中，房地产企业通常处于被动地位，如果和施工方建立合作关系，双方就能在多方面的工作中达成共识，如材料定价、施工进度等，就能更有效的控制施工过程中成本的耗费。另外，房地产企业可以引进战略伙伴，融通融入战投资金，也能形成企业的规模效益，在项目开发的各项活动中降低企业耗费的成本，更好地实现企业成本控制的目标。 ( 二 ) 项目实施过程中的预算成本控制 对于房地产企业来说，应建立全面预算控制的管理模式，预算管理不仅仅是项目开发前期制定项目计划时应考虑的问题，在项目实施过程中，预算成本控制同样重要。伴随着房地产行业发展的越来越迅速，房地产企业的规模也在逐渐的扩大，大多数的房地产企业采用的是集团式的经营模式，这种模式通常意味着高度的集权。在编制预算过程中，通常是企业的高层管理者制定相应的预算计划，没有充分考虑企业集团项目实施的各个部门的实际情况，项目实施过程中预算控制活动就会受到一定的阻碍。因此，首先应在预算编制过程中充分考虑各个部门的实际情况，遵循“上下结合”的原则，制定科学合理的预算计划。其次，在实施过程中采用强制实施预算计划的政策，将房地产企业“重计划、轻实施”的错误思想纠正过来，对于实施过程中未能满足预算计划的情况，业务部门应及时作出说明和信息反馈。最后，要强化项目实施过程中的监督程序，对于出现的与预算计划有偏差的活动要及时采取纠偏措施，保证预算计划的有序实行。三、结论 房地产企业应首先意识到成本控制的重要性，明确成本控制不是对某一环节或者某个部门的控制，而是项目运营的全过程以及全体员工的控制。另外，财务控制作为成本控制的重要内容，企业应结合自身经营的特点，明确财务控制的重要地位，完善财务管理的基本功能，意识到自身在成本控制方面的不足，积极改进，才能获得自身的核心竞争力，才能在激励的竞争环境中获脱颖而出，才能在房地产行业长久生存下去。参考文献： [1]王其霞.浅析房地产企业的成本控制[J].商业经济，2010(10):34-35. [2]邓仕杰.中小房地产企业项目成本控制研究[D].西安交通大学，2011. [3]彭雪.房地产企业财务管理与成本控制协同管理的研究[D].吉林建筑大学，2013.7). 方杰 祥源房地产集团有限公司

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