房地产开发下评价绿色建筑经济效益
摘要:对现有绿色建筑的经济评价体系、全寿命周期法以及房地产开发的过程进行了分析，提出了从房地产开发角度评价绿色建筑经济效益的方法，为绿色建筑的开发提供决策依据。
关键词:绿色建筑，经济评价体系，成本法
随着可持续发展理念的逐步推广，绿色建筑成为建筑行业未来发展的一大趋势。在政府的工作文件中也明确提出了绿色建筑的推广要求以及绿色建材的使用比例。绿色建筑具有极高的环境效益，据估算，装配式绿色建筑相比现浇建筑，可以大幅减少能源的消耗、材料损耗，以及污染的排放量，建筑节能达到50%以上。在当前情形下，为了更好的推广绿色建筑的建设，需要构建合理的绿色建筑经济评价体系，为绿色建筑的投资与开发提供决策依据。
1现有绿色建筑评价体系的含义及不足
1．1全寿命周期成本评价体系及其应用绿色建筑的理念是指在建筑寿命周期内高效利用建筑材料、节约使用能源、充分利用自然资源，并尽可能减少污染和对周围生态的影响，提供健康、宜居的空间［1］。既要求在建造期间选择环保材料、有效利用材料、绿色施工，同时也要求在运营使用过程中，通过一系列科技手段实现节能、健康。从建筑行业建造周期、使用周期长这一角度来讲，其经济效益的评估应该贯穿前期准备、建造、使用、处置等全过程。出于这一要求，全寿命周期的评价体系得到了广泛的应用，该评价体系是建立在社会和建筑业的基础上的，为绿色建筑的推广和发展提供了有利的理论支撑。1．2全寿命周期成本评价体系运作原理目前较普遍采用的全寿命周期成本评价体系为:增量成本=准备阶段增加成本+实施阶段增加成本+运营阶段增加成本。增量收益=节约能源+节约材料+节约土地+维护成本的减少。其中实施阶段增加成本包括节约能耗的技术成本、节约土地的技术成本、绿色材料成本、节约以及循环利用材料的技术成本、室内环境措施以及其他相关技术成本。通过调查、统计对各个节能、以及消耗指标进行分别计算，通过汇总得出最终结论。可以看出，现阶段的全寿命周期成本的研究相对成熟，其强调的核心在于全面并合理的计算绿色建筑的增量成本和增量收益，在计算时需考虑资金的时间价值，最终利用投资回收期、内部收益率、净现值等经济评价指标判断绿色建筑方案的可行性［2］。1．3全寿命周期成本评价体系缺陷全寿命周期下的评估体系虽能证明绿色建筑全寿命周期的收益，但绿色建筑产生的效益往往是社会共享的，开发商很难据此判断绿色建筑的开发利润。建筑由于其自身属性的特殊性，在其整个生命周期内有多方共同参与，而绿色建筑全寿命周期成本无法给出针对某一群体的合理经济评价。即增加的成本负担者与增加收益获得者并不对等，如开发商需要投入大量资金，但取得的效益却是社会共享的。从这一角度，虽然全寿命周期成本评价具有较高的社会意义，但难以帮助开发商做出决策，在实际的应用中存在不足。此外，其过分强调计算节约能源价值，却忽视了对于消费者而言，其关注重点并非是每个月节约的电费、水费，而是建筑的宜居性。故而对于购房者，采用经济评价的指标并不能很好的迎合其真实需求。随着科技的发展和绿色建筑理念的进一步完善，绿色建筑已经摆脱了“高成本”这一标签。过去在计算绿色建筑增量成本时往往着重强调材料成本的上升以及相关高端技术的成本。然而绿色并不意味着高消费，要想让绿色建筑普及，必须降低其建设成本，使其“平民化”。例如通过因地制宜的设计方案以及合理的管理手段;选用经济的环保材料建筑，减少运输费用和现场损耗;合理利用环境优势选择相应的空调、采光、通风系统设计，减少高昂技术成本;通过一系列措施尽可能减少建造的成本。从以上分析可以看出，在评价绿色建筑增量成本时应该结合科技的应用以及当地的状况，进行合理的计算［3］。
2绿色建筑开发过程中的增量成本和增量收益
为了向开发者提供更合理的决策依据，需要从开发商角度出发，结合房地产开发的过程与步骤、商业用房与居住用房在后期运营过程中的区别，以及开发过程中的风险因素，构建新的绿色建筑经济效益评价体系。通过这一评价体系的完善，增强投资者的投资信心，促进绿色建筑在我国的大范围推广。2．1绿色建筑开发过程中的关注重点通过上述分析不难看出，绿色建筑对设计环节要求较高，其后期成本和效益的计算也与设计密不可分。故而对于前期勘察、设计阶段、可行性研究等准备工作需要增加投入。在施工过程中，房地产开发商应注重与开发项目有关的安全健康和环境保护培训工作，对施工企业进行监督和检查。而在租售与资产管理阶段，计算绿色建筑的销售和运营成本时需要考虑以下几点:1)营销费用:绿色建筑由于良好的舒适性、和谐的环境，往往成为营销过程中的卖点，这就一定程度上降低了营销的费用。2)财政补贴:各地纷纷出台对于绿色建筑的补贴政策，这部分补贴应计入增量收益。3)房屋价格:据统计绿色建筑的市场价格往往比普通建筑高5%～15%，即绿色建筑本身的市场价格更高。4)运营成本:运营成本需要按照使用途径进行分类讨论:对于出售的房地产，其后期能源、物业管理费用由用户承担;而对于有经济收益或有潜在收益的房地产，则需要考虑经营过程中的增量效益，参考收益法的原理给出计算公式。2．2开发利润计算体系对于开发商而言，房地产的开发经营程序分为投资机会选择与决策分析、前期准备工作、建设阶段、租售与资产管理阶段。通过分析在这一周期中的效益增量和成本增量，构建开发角度的经济评价体系。1)对于直接出售的房地产，依据成本法进行计算:开发利润=房地产价格－土地取得－土地开发－建筑物建造－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费。2)对于出租、经营的房地产，依据收益法计算:净收益=有效毛收入－运营费用=潜在毛收入－空置损失－运营费用。开发利润=净收益－土地取得－土地开发－建筑物建造－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费。2．3开发过程中涉及到的增量成本与增量效益对于出售的房地产，开发商的增量成本有土地开发费用增加、建筑物建造费用增加、管理费用增加、投资利息增加，增量效益则包含房地产价格的上升、相关政府补贴、减少的销售费用。对于以其他方式经营的房地产，开发商的增量成本不变，增量效益还应包含空置损失的降低以及运营费用的减少，前者是由于绿色建筑市场需求量大导致，后者则是由于绿色建筑中节能技术的运用。2．4案例分析某工程设计范围总建筑面积为51212．6m2，总户数为592户，按绿色建筑一星标准设计。其前期设计阶段增加费用为108万元，实施过程中的外围维护技术措施、中水回收利用系统、节能空调与通风系统、绿色材料费用等共计6500万元，则投资者的增量成本为6608万元。在后期投资者提高的房价为15%，按每平方米房价9910元计算，房价增加收入为7612．75万元。当地政府补贴标准为每平方米20元，共102万元。据估计，后期销售减少的费用为278万元，则投资者的增量收益为7992．75万元，由于上述价格均是折算到现在时点的价格，可经计算得出:开发商增加的利润为1384．75万元，该开发方案可行。
3绿色建筑开发过程中的风险衡量
3．1绿色建筑的风险增加绿色建筑在政策上受到国家的扶持、消费者的青睐，主要增加的风险体现在项目的实施和经营阶段，在实施阶段由于其所需要的技术难度大，建材、技术使用费用高，故而工期拖延风险、开发成本风险会相应增加。同时由于绿色建筑多采用智能化，很多技术仍处于初步阶段，因此物业管理风险也会有所增加。3．2绿色建筑开发风险的规避对于开发商而言，尽可能降低绿色建筑的成本，通过因地制宜和因时制宜选择合适的设计方案、节能环保途径、加强对设计方案合理性的把控是重中之重。比如合理选择环保建材、采用成本和运行费用较低的变风量的空调系统，合理利用自然风、采光等。此外在项目建设期间还应该通过有利的监控手段对绿色建筑的建造进行环保和质量控制。4结语绿色建筑的未来将逐步走向“装配化、地域化、智能化、健康化”，这也对绿色建筑的设计提出越来越高的要求，开发商应通过可靠的经济评价体系，合理的选择绿色建筑设计方案、采取多项措施规避风险，在获得自身利益的同时为社会和住户带来更高的环境和经济效益。
参考文献:
［1］提文国．绿色建筑中节能设计的要点分析［J］．住宅与房地产，2018(2):95．
［2］杨益，王攀．从绿色建筑的角度谈绿色建筑经济的评价方法［J］．经济研究导刊，2017(23):43-44．
［3］李向阳．建筑设计中绿色建筑设计理念的整合应用探究［J］．工程建筑与设计，2017(12):17-18．
仲倩萍 王旭 刘长鑫 东北林业大学土木工程学院
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