全生命周期成本理论的公租房成本控制　

摘要：公租房是随着社会经济发展而出现的一项公共产品，是现阶段政府改善民生的重要手段，从全生命周期成本理论的角度讨论公租房成本控制问题，以期节约社会总成本，从而更好地促进公租房的发展。

关键词：全生命周期成本；公租房；成本控制

公共租赁住房是我国现阶段的一项重要公共产品，是新时代政府改善民生的一项重要行动。现阶段我国的政府规划文件中已明确指出要发展或推进公租房的建设工作，国家领导人也多次强调“让全体人民住有所居”，显然，公租房是解决全体人民住有所居和部分家庭无法按市场价格购买商住房产权两者矛盾的必不可少的一种举措，公租房的相关问题研究正已成为现阶段的研究热点，并会在以后较长一段时间得到社会和学者的积极关注。由于公租房产权不归个人所有，而是属于政府或公共机构，人们往往会关注公租房的公正分配或社会福利效应，而对公租房的成本控制讨论较少。实际上，公租房建设和维护所需的资金最终来源于政府的财税收入，因此，从全生命周期角度进行公租房的成本控制对促进新时代的发展有重要意义。

一、基于全生命周期成本理论的公租房的成本构成

按生命产生到结束，可将产品的生命阶段分为设计过程、制造过程、销售过程、使用过程、处置回收过程。每个过程都有成本发生，具体可以区分为：公租房设计过程的成本，公租房制造过程的成本，公租房销售过程的成本，公租房使用过程的成本，公租房处置过程的成本。公租房设计过程的成本指公租房前期规划的各项费用，如项目立项前的决策分析费用、可行性研究费、项目立项后的方案策划费、勘测费等。公租房制造过程的成本指公租房建设的建安工程费、室外工程费用、配套工程费用等。公租房销售过程的成本主要指公租房推广时所发生的广告费、文本制作费用等。公租房使用过程的成本主要指公租房使用过程中的管理机构发生的经营性支出和公租房维修成本。公租房处置过程的成本主要指公租房报废前拆除和处置时所发生的各种成本。根据全生命周期理论，在生命不同阶段的各个过程中，各种成本相互存在一定的联系，前端过程的成本对后续过程的成本产生较大的影响。从公租房的成本在总成本所占的比重来看，制造过程的成本处于首位，从公租房的成本发生的时间跨度来看，使用过程的成本时间跨度最长，但从对其他过程的作用角度分析，设计过程的成本所起的影响最大。

二、基于全生命周期成本理论的公租房的成本控制的重要性

首先，公租房是当前我国大力发展的民生工程，进行基于全生命周期的成本控制可以降低政府的财政支出，并将节余的资金用于更多的民生工程中。其次，公租房制造过程耗资巨大，使用过程跨度长，公租房工程牵涉各种利益冲突和分配，容易滋生腐败，基于全生命周期的成本控制可以为政府树立阳光形象，造福民生保驾护航。再次，基于全生命周期的成本控制能提高公租房成本资料的准确性，促使相关责任单位减少无效支出。最后，基于全生命周期成本控制不仅关注每个过程中的单项成本控制，而且从系统的视角进行整体考虑，从而真正实现降低公租房的社会总成本。

三、公租房的成本问题及基于全生命周期成本理论的成本控制对策

(一)公租房的成本问题

公租房具有公共性、保障性、政策支持性、租赁性、专业性、供应群体广泛性等特点，是我国现阶段住房保障体系的重要组成部分，其运营不以营利为目的，而是由国家为了实现住房保障的目的而推动出现的。公租房的特征导致公租房前期资金投入大，资金回收的时期长，因而在其发展初期，必须得到政府的特殊政策支持，同时公租房运营过程中，政府和公共机构更多的关注其政绩，而容易忽略成本的控制，尤其忽略从整体上、从全生命周期的角度考虑公租房的成本控制。在成本控制的过程中，也易于出现成本目标缺失、成本控制难等问题。

(二)基于全生命周期理论的公租房的成本控制对策

从整体角度、从全生命周期的角度对公租房进行成本控制有利于公租房制度的进一步完善，具体而言，基于全生命周期理论的成本控制制度应包括以下几个方面的控制对策。首先，应将全生命周期成本控制作为公租房管理的一项重要理念，政府或公共机构应转变观念，树立全生命周期成本控制的意识，以此制定生命周期成本控制的总体目标，并将各个生命周期成本控制的责任落实到相应的责任单位。其次，应重视公租房的设计过程，设计过程应作为全生命周期成本控制的重要突破口。制定合适的设计方案，在设计过程中应统一考虑公租房后续的施工、装修、管理、维护、处置等过程可能发生的成本，设计阶段不应追求不必要的功能和奢华的外观，应该按照既定的设计寿命确定施工和装修材料，在满足规定的使用功能和质量要求上尽量降低全生命周期的成本。其三，要严格控制制造过程的工期和质量，工期和质量是影响施工和装修成本的重要因素，拖延工期和偷工减料会减低本阶段的直接制造成本，同时也会引起更大的其它成本如返工返修等质量成本的发生。其四，应加强公租房使用过程的成本精细化管理工作，该过程的成本包括能源耗费、常规费用以及维修养护成本，既要指导用户的环保节约和对公租房的合理使用，也要保证维修服务和质量，做到少维修，少耗费。

四、结论

公租房是现阶段我国的一项重要产品，进行全生命周期的成本控制具有重要意义，相关政府或公共机构应该建立基于全生命周期成本控制的管理理念，重视公租房的设计过程，严格控制公租房制造过程的工期和质量，加强公租房使用过程的成本精细化管理。

参考文献：

[1]林友谅，刘芳，姚夏梁.基于全生命周期成本理论的知识匹配方法[J].商业会计，2017(20)：64-65.

[2]李雅婷.公租房全寿命周期成本管理研究[D].西安：西安建筑科技大学，2013.

刘庆芳 岳阳市公共租赁房屋管理中心

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