建筑工程费率招标的成本控制探析　

摘要：近二十年来，我国房地产行业蓬勃发展以及房地产企业的高额利润，促使很多企业加入这一行，随着2017年国家针对房地产定位是“房子是用来住的，不是用来炒”，势必会影响到很多房地产开发企业由本能的赚取高额利润调整到“精打细算”的节约成本而赚取微薄利润。因此本文章从建筑工程中费率招标的成本控制进行探讨，以期起到一定的借鉴参考的作用。

关键词：费率招标；成本控制

1前言

随着我国房地产行业的飞速发展，这也引发了招标的方式及招标的规定制度的不断变化调整，招标市场也不断趋于成熟完善。但有些房地产开发企业为了赶上火爆的销售市场，施工图纸及技术资料不完善的情况下，要求总承包单位提前进场施工，按照正常的招标程序，对于大型的项目就是图纸的工程量计算，也将会花费很长的时间。为满足公司的决策，不得已采用比较快捷的费率招标方式，针对费率招标，结合本人参加的项目就费率招标的成本控制进行探讨研究，以期更好的控制成本，使房地产开发企业经济效益最大化。

2工程概况

本人参与的费率招标的某某项目，总建筑面积为17万平方米，15栋高层建筑以及近3万平方米的人防地库，按毛坯房交房进行销售。在项目立项之初，公司领导为了赶到火爆的销售市场进行推出，在施工图不完善的情况下，要求尽快确定总承包单位后，边设计边施工。做为成本部，为完成公司的决策要求，针对上海2000定额计价的特点，决定采用费率报价结合清单报价的方式，能大大缩短招标时间，并能有效的控制成本，成本部进一步完善了费率招标的形式和控制要素，减少施工过程中成本不可控的漏洞。

3费率招标中的招标文件计价的约定和成本控制

3.1招标文件中约定的报价方法

在招标文件中，我们根据上海2000定额量价分离计价的特点以及结合清单报价，约定了投标报价方法：（1）费用表中的费率的约定，上海2000定额费用表中，综合费用可以充分竞争，规费及税金按国家规定计取，综合费率政府指导竞争费率为3%~8%，在招标文件中，我们就明确约定，各投标单位根据企业竞争实力及优势，对综合费率进行竞争性的报价。（2）人工单价、材料单价、机械单价的约定，我们根据本项目毛坯房交房的特点，则结算项目是比较明确的，基本上就是钢筋工程、混凝土工程、模板工程、砌筑工程、抹灰工程、公共部位的粗装修、脚手架工程等，针对项目招标特点，我们模拟了本项目的清单，将结算中可能需要的人工、材料、机械全部列出，形成人材机报价表，在招标文件中约定，各投标的单位根据自身实力，将招标清单中的人材机单价竞争性的报价。（3）对于基坑围护工程、土方工程以及拆除工程，招标文件约定，各投标的单位按招标清单所列的清单项目，充分按市场进行竞争性的综合单价报价。（4）措施费及总包管理配合费的约定，措施费在招标文件中约定要求各投标单位根据现场实际情况、施工图纸及投标单位以往类似工程经验针对本项目的措施费进行报价，并确定措施费采取总价包干。总包管理配合费招标文件约定，按照招标文件提供的建设单位自行发包或分包的工程项目清单，投标单位进行费率报价。

3.2在招标文件中，针对计价方法，还进行了如下约定：

（1）本工程结算方式为采用《上海市建筑和装饰工程预算定额（2000）》、《上海市建筑和装饰工程预算定额工程量计算规则（2000）》、《上海市安装工程预算定额（2000）》、《上海市安装工程预算定额工程量计算规则（2000）》、《上海市房屋修缮工程预算定额（2000）》、《上海市房屋修缮工程预算定额工程量计算规则（2000）》及配套的取费文件、配套的相关“2000”定额解释说明及文件规定为依据，根据投标附件所列明的人、材、机价格及费率、费用、所报综合单价，按施工竣工图进行竣工结算。其中措施费为包干费用，不作调整。总包管理及配合费按不同分包工程的管理服务费率*各分包工程结算造价进行最终结算。（2）本工程人、材、机单价按《人、材、机单价报价表》单价包干。结算时不作任何调整。其中只有人工、钢筋、商品混凝土、商品砂浆价格可以按约定调整，调整原则为：按一结构、二结构分别调整。一结构的人工、钢筋、商品混凝土从开工到结构封顶施工期间的上海市建设工程价格市场指导价算术平均值与2009年7月份上海市建设工程价格市场指导价相比；二结构的人工、商品混凝土、商品砂浆以二结构施工期间的上海市建设工程价格市场指导价算术平均值与2009年7月份上海市建设工程价格市场指导价相比（按合同），变化幅度人工（以上海市建设工程价格市场指导价的最低价为准）及钢筋大于±5%、商品砼及商品砂浆大于±8%时，超过幅度部分的差价可以调整，人工及钢筋的差价=指导价算术平均价-2009年7月份上海市建设工程价格市场指导价(上涨时*1.05(1.08)或下跌时*0.95（0.92）)；调整超过幅度部分的差价另计规费及税金，其他管理费、利润等费用一律不计；若在约定的幅度范围内则按投标价执行。

4费率招标中的评标

投标文件分为技术标和商务标，技术标由技术部进行评审，技术部的评审这里不做阐述，商务标由成本部评审，评审过程如下：（1）成本部将各投标单位提交的商务投标文件，与咨询公司进行了综合评审，将商务报价中不合理的价格和费率与各投标单位进行了再次询标后，各投标的单位形成了最终报价。（2）根据招标文件的约定的计价原则，模拟出统一的人、材、机工程量，直接或分包的工程预估造价，将各投标单位的费用表的综合费率、人、材、机单价以及清单报价部分和总包管理配合费所报的费率和措施费等汇总，计算出模拟出投标总价，模拟投标总价=按上海2000定额计价的投标总价+清单部分投标总价+总包管理配合费+措施费，从而进行量化的比较。公司根据商务投标情况结合技术评审情况，最终确定了中标单位为D单位。

5本项目费率招标的总结

在招标阶段就要考虑招标报价的方式，在施工图完整，技术资料完善的情况下，一般采用固定总价招标或者固定综合单价招标等方式，因销售需要，工期紧，施工图纸不完善情况下，不得已采用费率招标情况下，就要针对费率招标的优缺点采用有针对性“查漏补缺”，在事前就把成本失控风险的漏洞补上。上海2000定额计价，实行量价分离，人、材、机都是根据市场价自己组价，工程量根据定额计算规则计算，在量价都未确定的情况下，施工单位进场施工，势必因人、材、机的价格未确定，与施工单位洽谈此部分单价的时候，造成房地产开发企业往往要做出很大的让步，这种方法造成建设期间工程造价管理带来很大的困难，达不到成本管控的目标。因这些弊端，在本项目中则采用费率招标结合综合单价报价的方法，想办法堵住这些漏洞，即让各投标单位在招标阶段就确定了人、材、机的价格，也明确了在市场价格波动比较大的情况下，人工、钢筋、砼，商品砂浆调价的方法，避免了结算时相互之间的扯皮和矛盾。同时针对土方工程、维护工程等定额计价与市场价格偏差比较大的情况下，则招标文件约定了此部分“随行就市”采用工程量清单报价，让投标单位根据市场价进行充分竞争，确定综合单价，避免了价格后洽谈不利于房地产开发企业的风险。综上所述，在费率、人材机单价和清单项目综合单价都已确定，工程量也在招标文件中约定了计算方式，在量价都确定的情况下，大大降低了房地产开放公司的成本控制风险，有效的进行了“事前控制”，也满足了公司要求总承包单位提前进场施工，从而赶在销售旺季快速销售，回收资金，落袋为安。在评标阶段，采用模拟工程量，有效的达到了量化比价的原则，给公司领导提供了直观的报价数据，公司领导做决策的时候，能根据直观的商务数据结合技术标确定中标单位。

6结束语

在项目建设中，房地产公司职能部门一定要做好相应的前期工作准备工作，技术资料以及施工图早日完成，减少设计滞后所产生的成本控制问题，技术方面是影响工程成本的重大因素，在市场竞争异常激励的时代，应尽量避免采用费率招标。为赶工期，抓紧在利好的时期进行销售，采用费率招标，做为成本管理人，必须要了解常规费率招标的优缺点，根据费率招标的优缺点，进行查漏补缺，在招标文件中就要约定有利于成本控制的计价方法，尽量做到“事前控制”，从而使房地产开发企业达到效益最大化。

苏振亚 上海西郊庄园企业有限公司

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