房地产成本控制与研究
摘要:房地产行业作为一个综合性相对较高的第三产业，对国民经济的发展有着很重要的作用。但是当前形势下暴力时代已经结束，如何更好的管控成本才能获得更优厚的利润，已经成为房开企业面临的重大问题。文章就从这个背景出发，结合当前我国房地产行业市场的现状，对房地产项目全成本控制进行了分析。
关键词:房地产;全过程;成本控制
近些年来，社会经济的发展和人们生活水平得到了显著地提高，人们对于住房需求期初了更多的要求，房地产行业作为一个综合性很高的产业自然担负起了这个重大的责任，在这种大环境下，国内房地产行业得到了前所未有的发展，迎来了发展的春天。国内房地产行业发展非常迅速，作为第三产业，房地产因为独有的特性，所以项目的利润空间相对其他第三产业来说，利润开发空间非常大，所以很多开发商在面对房地产开发项目的时候，没有重视成本的控制，所以行业内出现了相对普遍的成本超目标成本管控限额的问题。而房地产项目的成本控制主要包含了两个方面内容，分别是目标成本控制和全过程成本控制(即项目动态成本控制)。房地产全过程成本控制是对项目进行前期决策、工程设计、工程招标、项目施工以及最后的竣工验收等环节的成本控制，最终实现房地产项目相关要素成本合理最低化、利润最大化。
1国内房地产成本控制管理现状
受2008全球金融危机的影响，房地产行业市场竞争日益激烈，金融危机导致的市场竞争压力提升产生的最终结果，就是行业的经营出现了前所未有的难题，产品销售量下降导致利润下滑，所以房地产开发商越发重视对房地产的成本控制。国内房地产成本控制管理的现状主要表现在以下几个方面:(1)对于项目成本的控制主要是事后才进行，同时事后处理并不是针对全过程，仅仅是针对结算成本进行严格管控，其他环节甚至最重要的设计环节都没有十分重视与成本的关联，这种问题的存在主要是因为企业管理人员缺乏成本竞争意识;(2)房地产项目全过程成本控制需要企业上下每一个人都引起重视，但是目前的现状是成本控制成了企业成本管理部门以及管理层的任务，其他部门和人都没有参与，所以这就违背了全过程成本控制的三全原则;(3)房地产市场竞争压力逐渐增大，现阶段房地产行业中，企业面临这高投入风险和低回报收入的现状，所以大多数的企业为了能够抢占市场，大量的招揽工程项目，但是对于房地产项目没有做长期的战略规划，更不用说成本控制管理，项目成本控制和整体规划目标严重的脱离，尽管企业做出了相应的成本控制计划，但是却没有按照计划实施，所以成本管理控制的目标无法得到实现;(4)从整个行业平均水平来看，大多企业全过程成本管理和控制还处于初级发展阶段，很少能够结合相应的技术和分析方法，企业的成本管理部门实际上没有真正的行使应尽的职责，有的企业甚至成本管理控制工作是由工程管理部门完成的，这样就导致工程项目的支出费用和成本控制工作很难协调进行;(5)国内房地产行业目前大多数的企业成本核算主要仿照会计成本核算的方法，会计领域成本核算方法中，产品的成本需要考虑三个重要的因素，分别是材料费用、生产过程产生的直接费用支出以及简介费用支出，这是会计成本核算的考虑因素，但是考虑到房地产行业的特性，仅仅考虑这些因素远远不够，还需要考虑管理成本、销售成本以及财务成本更等方面，这样才能够对项目全过程进行有效地成本控制。
2房地产全过程成本控制方法研究
房地产全过程成本控制需要以企业项目经营为中心，制定成熟有效地成本管理目标，通过各部门的协调合作来对项目进行全面全过程的成本管理。坚持全员、全程以及全面的原则，对各个阶段进行目标管控，所以文章对于全过程成本控制方法的分析从项目不同的阶段出发，进行分别的分析介绍，首先需要了解房地产项目全过程成本主要构成要素，给出当前形势下大多新开发的房地产项目总投资大致构成.
2.1土地成本控制
首先需要了解影响房地产项目土地成本的主要因素。影响土地成本的主要因素分为两个方面:常见因素、特有因素和区域因素。常见的因素主要有国家行政法规(例如国家土地、住房以及城市规划等政策)、社会发展因素、经济因素以及人口因素等，这些常见因素的出现将会直接的对房地产项目土地成本产生影响;特有因素主要是针对土地来说，包括了项目的位置、用途以及土地概况，这些因素对土地成本的影响主要表现在低价的高低上;区域因素主要包含了环境状况、商业发展状况、交通以及基础社会建设程度。这些因素对土地成本甚至是后期的项目价格都有很大的影响。对于土地成本的控制主要表现在土地竞买的过程中。所以对于房地产企业来说，要想更好地控制土地的成本，需要掌握和运用灵活优越的土地竞买策略。文章这里提出的竞买策略主要有两个:分别是突出报价和联合报价。所谓突出报价就是要让企业的报价策略充分的体现企业自身的优势，用自己的优势和对手竞争;联合报价就是和其他企业合作，通过优势互补扩大整体的优势，大幅度的提高成功率。
2．2项目设计阶段的成本控制
设计阶段所涉及到很多方面的内容，是项目全成本管控的至关重要环节。所以设计阶段的成本控制，要按制定严密的项目成本控制方案，核定最适合本项目各项综合因素的产品定位及建造标准，然后严格的按照这个方案执行，具体的步骤如下:(1)严格的规划项目的整体设计方案，规划方案的参照因素就是房地产项目的建设要求和主要功能，认真分析这些因素进行合理的设计布局，大致设计每一个环节的成本预算;(2)按照项目的相关要求设计工程的布局，主要包括建筑的户型和住户面积的分布设计，根据市场需求分析数据来确定，这个环节的工程布局对于房地产项目最终的成本影响非常大，所以所有数据的收集和分析都要保证真实可靠;(3)通过项目设计招标的流程来选择合适的设计单位，尽最大可能的降低建造成本，通过技术经济分析选择合理的工程项目方案，尽最可能的降低项目造价的成本预算，避免工程资源的浪费;(4)对于成本控制管理专业人员来说，要制定合理有效地技术经济分析方案，重视初级方案的制定工作，在充分了解项目设计原则、方案以及相关指标的前提下，制定开发成本的限额，参照项目开发成本限额来制定严密的施工设计;(5)强化对设计质量环节的监督管理工作。房地产项目如果设计没有过关，那么后期的设计变更费用将会非常大，所以强化设计管理能够大幅度的降低设计变更的支出。项目设计尽可能的保持不变，如果需要变更设计，要尽早变更，越早进行变更费用就会越小。
2．3项目招投标阶段的成本控制
首先要强化对招标文件的审核，这一方面是由专业领域的专家来完成的，所以要选择有权威性的专家来进行审核;其次要严格的避免出现串标现象，同时不能够为了竞标成功就不计较企业的成本，招投标要以企业成本挂钩。
2．4项目建设环节成本控制
(1)制定严格的工程项目责任制，这个责任制主要是针对管理人员的，要明确项目成本控制的组织结构设置和人员分配状况，制定明确的各部门以及人员的责任，根据工程项目责任制来制定详细的施工阶段成本控制主要工作流程;(2)结合项目的特点制定不同的和建设计划相关的技术方案，然后运用技术经济分析方法对不同的技术方案进行合理性和经济性分析，这里需要高度重视对技术方案的经济效果进行分析;(3)严格控制施工阶段的成本控制，实现制定经济合理的计划，制定详细的风险应对计划，对于潜在的成本风险提早处理;(4)严格的执行设计变更、经济签证审批管理制度，项目设计变更要有严格的实时性评估与分析，重视设计变更风险的控制，要加强对工程运营节点的管理控制，对于不用节点需要采取哪些措施、制定哪些对话都要进行全面的了解和管理。
2．5结算环节的成本控制
首先需要严格的按照项目的相关数据，检查结算数据是否合理准确，严格的审核项目的结算工程量，工程造价部门要严格的按照工程审核确定的价格，同时需要充分的考虑到工程应扣款项等，最终确定工程项目的总价。
3结论
从文章对房地产项目全过程成本控制的分析可以明显的看出房地产项目的成本控制是一个系统性非常强的研究领域，文章对于这个问题的分析只是给出了一些浅层次的分析。房地产企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，占领市场，对于成本控制一定要做到循序渐进、按部就班，只有这样才能对保证成本控制的完整性和有效性。
参考文献
［1］刘丽卿．新形势下房地产企业成本控制的探讨［J］．商业经济，2011(24)．
［2］许杭．房地产企业的成本控制探讨［J］．会计师，2011(03)．
［3］彭霞．房地产开发项目前期成本控制问题与对策［J］．工程设计与研究，2012(02)．
［4］汪冶冰，陈丽娟．基于活动的房地产开发项目全过程工程造价管理研究［J］．才智，2012.
卓竞光 泰禾集团
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