新技术改变房地产投资格局浅析　

房地产行业相当传统。一直以来，很大部分房地产项目都由少数大型企业主导，小型企业或个人进入该行业则面临诸多障碍，但技术的发展正在改变这一点。2008年成立的Airbnb就搅动了房地产投资领域的“一池春水”，这一简单而天才的商业创意的迅速成功，表明技术几乎可以在一夜之间颠覆短期租赁行业的面貌，也激励着创新人士颠覆房地产的其他领域。美国《福布斯》双周刊网站6月10日报道称，“地产科技”方兴未艾，正在改变房地产行业的投资面貌。

一、“地产科技”方兴未艾

近几十年来，“地产科技”（PropTech）初创公司蓬勃发展，帮助房主和房地产投资者优化和简化流程，迅速改变人们购买、出租、出售和管理房产的方式。地产科技专指通过科技来解决房地产业内各种挑战与服务交付。从广义上讲，地产科技是一系列旨在实现房地产数字化转型的技术。《牛津大学PropTech2020》报告中详细列出了改变地产行业的12大通用技术，包括网站和智能手机应用程序、应用程序接口、数据分析与可视化、物联网、人工智能与机器学习、区块链和分布式账本技术、传感器、虚拟和增强现实、地理空间和5G技术、云计算、运输技术（无人驾驶飞机和自动驾驶汽车）等，几乎覆盖目前所有的前沿科学技术。而且，5G技术的高带宽、低时延、高可靠等性能，将加速房地产领域的万物互联和数字化。《牛津大学PropTech2020》中还提到，在过去4―5年里，至少有200亿美元投资于房地产科技行业，为7000家采用各种技术的房地产科技初创公司提供了资金。AI和大数据发力任何房地产投资者都可以证明，他们必须花费大量时间和精力，收集并分析必要的数据，再进行明智且有利可图的投资。一般而言，一个新手投资者需要大约3个月的研究和分析才能找到一个有利可图的机会，但在当今瞬息万变的市场中，投资者没有这么长的时间，因为其他更有经验的投资者会捷足先登，抓住所有有价值的机会。这一现实激励很多人将目光投向了人工智能（AI），他们希望借助大数据分析，更快获得更有价值的房地产信息，由此催生了很多可以自动分析房地产投资机会的在线市场和平台。比如，HouseCanary就是目前最好的房地产AI应用程序之一，其可以评估当前和近期的房价。它通过分析过去40年的数据并生成误差仅为2.5%的预测来实现这一目标，从而让用户作出更明智的采购决策。另外，借助Trulia，客户可以查看社区原始照片、无人机拍摄、居民评论等来搜索他们的理想家园，实现用户体验的高度个性化。虽然AI为房地产投资过程提供了便利，但技术无法取代人的智慧。为了作出最佳投资决策，投资者可以利用技术筛选机会，并选择几个最佳项目，随后他们仍需要自己进行实地调查和分析，才能作出最终的投资决定。

二、区块链技术改变房地产众筹

虽然出租物业能获得丰厚利润，但并非所有人都对拥有和管理整个物业感兴趣。2020年，房地产众筹市场规模达到122.7亿美元，包括社交媒体扩张在内的技术进步也推动了房地产众筹市场的兴起。房地产众筹是传统房地产投资信托（REITs）的现代替代方案，它取消了投资者的资格要求并降低了最低投资金额要求，因此，众筹平台甚至比基于AI的分析更能让只有几千美元的个人参与房地产投资并获得收益。此外，随着区块链技术（分布式记账技术）和数字货币的发展，以及银行和投资者越来越多地采用区块链技术和数字货币，房地产众筹市场将“旧貌换新颜”。展望未来，区块链和数字货币技术将使全球范围内更多的人参与进来，提升交易的透明度和数据的安全性，从而进一步创新房地产众筹市场。

三、“元宇宙”催生虚拟房地产投资

虽然对许多人来说，把钱放在以像素为代表的虚拟房地产领域难以想象，但已经有人在“元宇宙”等平台上投资了数百万美元。据西班牙《经济学家报》网站今年2月1日报道，专家和分析人士认为，元宇宙中的房地产销售额已超过5亿美元，集中于4个主要的元宇宙平台：沙盒公司、去中心化乐园虚拟平台、加密像素和梦境（Somnium）。而且，据估计这个房地产新领域在2022年的营业额可能飙升至10亿美元。印度“品牌本质”市场研究公司则发布报告称，在2022年至2028年间，元宇宙房地产市场的复合增长率将达到31%。据悉，元宇宙集团投资逾230万美元购买面积为500平方米的数字土地。该集团打算建造一个虚拟购物中心，靠出售数字时尚产品、举办数字时装秀来赚钱。而且，由于交易量大增，美国特拉泽罗公司最近宣布推出首种元宇宙“抵押贷款”。尽管如此，《福布斯》提醒道，房地产投资的一个主要优势在于：它是一种实物资产，不会在一夜之间消失不见。但虚拟房地产消弭了这一优势――如果元宇宙崩溃，投资者将失去一切。因此，在虚拟房地产行业得到适当的监管和保障之前，投资者应将其视为投资组合多样化的一种方式，而非孤注一掷。

刘霞 科技日报

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